▲ 사진제공= 법무법인송천
▲ 사진제공= 법무법인송천

 

최근 잇따라 발의된 정부의 부동산 법안으로 시장이 뜨겁다. 삼삼오오 모이면 온통 부동산 이야기 뿐이다. 일각에선 임대차 3법 시행 이후 서울에 전월세 매물이 급속히 줄어들면서 신규 전월세 가격이 급등할 것을 우려하고 있다. 이 때문에 ‘전세 난민’을 의미하는 ‘전세 젠트리피케이션’이 현실화될 수 있다는 것이다.

 

법안 통과가 속전속결로 이뤄진 영향으로 궁금증이 꼬리를 물고 있다. 임대차 3법을 둘러싸고 임대인은 계약갱신청구권의 소급 적용과 거절 사유 규정이 부당하다 호소하고 있으며 임차인들은 전세 품귀 및 갱신 거절로 고민이 커졌다. 

 

‘내년 5월 만기인데 전세 시세가 올랐습니다. 현재 세입자를 내보내고 매매해도 문제 없나요?’, '기존 계약까지 임대차 3법이 소급적용 시켜 손해가 큽니다. 3개월 월세를 보상으로 지급하고 계약해지 할 수 있나요?' 등과 같은 질문을 부동산 관련 커뮤니티에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 이에 법무법인 송천 오현석 부동산전문변호사와 안정현 부동산소송변호사를 만나 임대차 3법 관련 법적 이슈에 대해 물었다.   

 

많은 이들이 가장 궁금해하는 것은 임대차보호법 개정안 시행 전 전세계약에도 관련 법규가 적용되는지,임차인의 갱신요구권은 어떻게 되는지다. 오현석 부동산전문변호사는 “법 시행 전 전세계약도 적용 대상”이라며 “기존 전월세계약에 대해서는 1회, 2년의 계약갱신청구권이 부여되고, 전월세를 5% 이상 올릴 수 없다”고 말했다.

 

다만 “계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 하고, 계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상 남아 있어야 한다”며 “집주인이 계약 만료 6개월 전이 됐다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 세입자는 임대차 3법 시행 후 계약 만료 1개월 전에 계약갱신청구권을 행사하면 된다”고 설명했다. 그러나 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 계약갱신을 청구할 수 없다. 새롭게 입주한 세입자도 보호해야 하기 때문이다. 

 

임대인은 임차인이 정해진 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임대인이 임차인에게 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로는 어떠한 것이 있을까. 

 

안정현 부동산소송변호사는 “개정된 법은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등에 해당할 경우 등은 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있다”고 말했다.

 

이외에도 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우도 계약 갱신을 거부할 수 있다. 집주인이 직접 들어가 살거나, 직계존속(부모 등)이나 직계비속(자녀 등) 등이 사는 경우도 포함된다. 다만, 임대인은 기존 임차인이 계약을 갱신했다면 해당 주택에 살 수 있었던 기간, 즉 최소 2년 이상 실제로 거주해야 한다.  

 

안 부동산소송변호사는 “임대인이 실거주한다고 한 뒤 실제로는 다른 세입자를 들인다면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다”며 “손해배상액은 계약 당시 임대인과 임차인이 '손해배상 예정액'으로 정한 합의금이 있다면 그 금액이 되고, 약정한 금액이 없는 경우에는 '갱신 거절 당시 3개월 치 월세' 또는 임대인이 '새로운 임차인에게 올려받은 월세 차액의 2년 치'에 해당하는 금액, 갱신거절로 인해 '임차인이 입은 손해액' 가운데 가장 큰 금액이 손해배상액이 된다”고 말했다.

 

마지막으로 오현석·안정현 변호사는 “임대차 3법 관련 온·오프라인 상에 알려진 잘못된 정보가 많다”면서 “부동산 관련 분쟁은 한두 푼이 오가는 문제가 아니므로 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 하나의 대안이 될 수 있다”고 말했다. 

 

한편, 법무법인 송천의 오현석, 안정현 변호사는 대한변호사협회 등기경매변호사회, 세무변호사회 소속으로 영등포구청 등 기관과 옥션회사, 자산관리회사 자문 등 부동산 소송 및 자문을 1,000여 건 이상 수행해 왔다. 이외에도 임대차 3법 등 각종 부동산 이슈와 관련된 법률 상담을 통해 의뢰인의 법적 고민을 해결하는 부동산/건설 분야 종합 솔루션을 제안하고 있다. 

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