전세계약금을 돌려 받아야 다른 전셋집을 구할 수 있는 세입자들은 항상 보증금에 대한 걱정을 품고 산다. 일부 집주인들은 다음 세입자를 구하지 못했다는 이유로 기존 세입자에게 전세계약금을 주지 않으며 버티기도 하고 세입자가 모르는 사이에 주택을 담보로 대출 등을 진행하는 바람에 전세보증금을 받기 어려운 경우도 존재하기 때문이다. 사실상 전 재산에 가까운 전세금에 문제가 생기면 세입자들의 생존은 위태로워질 수 밖에 없다. 

전세계약금이나 보증금 등 전세금으로 인한 문제를 최소화 하려면 전세 계약을 체결하기 전부터 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 가장 핵심적인 절차는 세를 들려는 건물의 등기부등본을 확인하는 일이다. 등기부등본상 건물 소유자와 계약을 진행하는 당사자가 동일한지 알아봐야 하고 건물에 근저당권이 설정되어 있지 않은지 확인해야 한다. 

그런데 계약을 체결할 당시에는 근저당권이 설정되어 있지 않다가 전세 계약을 진행한 당일, 은행으로부터 근저당권 설정을 받는 집주인도 존재한다. 세입자가 계약 당일 전입신고를 통해 확정일자를 받았다고 해도 그 효력이 익일 0시부터 발생하기 때문에 세입자에게 불리한 상황이 될 수 있다. 자주 일어나는 일은 아니지만 만약의 사태를 대비하고 싶다면 계약서에 특약으로 ‘잔금일까지 권리 변동이 없을 것’ 등 계약유지조건을 설정해야 한다. 

사전에 노력을 기울였지만 부득이하게 전세금을 둘러싼 분쟁이 발생한다면 어떻게 해야 할까? 대화를 통해 원만하게 해결하는 편이 가장 빠르겠지만 여의치 않을 경우 법의 힘을 빌려 신속한 처리를 해야 피해를 최소화 할 수 있다. 세입자에게는 전세금을 돌려 받을 권리가 있으므로 내용증명이나 지급명령, 전세계약금반환청구소송 등 다양한 법적 조치를 통해 전세금을 확보해야 한다. 

지급명령은 약식 소송이기 때문에 정식 소송보다 절차가 빠르게 진행된다는 이점이 있다. 하지만 집주인에게 제대로 송달이 되지 않거나 뒤늦게 이의신청이라도 하게 되면 결국 정식 소송 절차를 개시해야 하기 때문에 시간을 날리는 일이 될 수 있어 신중을 기해야 한다. 집주인이 연락이 제대로 되지 않고 주소를 정확히 모르거나 이의신청을 할 것으로 예상되는 경우라면 처음부터 전세계약금반환청구소송을 진행하는 편이 유리할 수 있다. 

전세계약금반환청구소송에서 승소하게 되면 구체적인 상황에 따라 전세계약금뿐만 아니라 연 20%의 이자와 소송을 함께 한 변호사 보수, 계약금을 제 때 돌려주지 않아 발생한 손해에 대한 배상까지 받을 수 있다. 다만, 이러한 추가적인 부분은 무조건 인정되지 않으며 구체적으로 인과관계 등을 입증해야 하기 때문에 보다 섬세한 접근이 필요하다. 

또한 승소 후 판결문을 받는다 해도 집주인이 순순히 전세계약금을 주지 않으면 결국 강제집행 절차를 이어가야 하기 때문에 법적 지식이 전무한 상태라면 혼자 진행하기 쉽지 않다. 따라서 전세계약금 반환에 걸리는 시간을 최소화 하며 필요한 절차를 적재적소에 활용하고자 한다면 관련 경험이 풍부한 변호사를 선임해 처음부터 논의하는 편이 바람직하다. 인터넷 상에 떠도는 해법이나 비전문가의 조언은 문제를 더욱 어렵게 만들 수 있기 때문이다.