일반인들에게 사해행위취소소송은 생소할 수 있는 법률용어이지만, 부동산거래뿐 아니라 채권거래, 이혼재산분할, 상속재산분할 등에서도 빈번히 발생하는 법률문제이다. 사해행위는 갚아야 할 채무가 본인 소유의 재산보다 많은 채무자가 부동산 등 재산적 가치가 있는 것을 처분함으로써 그 채권자가 빚을 변제받는데 지장을 초래하는 행위를 의미한다.

민법 제406조의 채권자취소권 규정은 '채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다'라고 규정해 채권자에게 사해행위를 취소할 수 있는 권리를 부여하고 있다.

사해행위가 성립하기 위해서는 객관적 요건으로 채권자가 될 수 있는 요건인 채무자에 대해 사해행위취소권을 행사하려는 채권자의 채권이 존재해야 하고, 채무자가 재산권을 빼돌리는 법률행위, 예를 들면 부동산 기타 재산 등의 처분행위, 변제나 대물변제, 담보권 설정, 증여, 어음 발행 등을 했어야 하며, 주관적 요건으로 채무자와 수익자 또는 전득자가 사해행위 사실을 알고 있었을 것을 요건으로 한다. 또한 소극적 요건으로 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위가 있은 날로부터 5년 내로 제기해야 한다.

단 채권자취소권 규정에는 대한 단서조항이 있는데, '그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득 당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다'라는 부분이다.

이 중 수익자나 전득자의 악의 여부는 수익자 또는 전득자가 부동산거래 등의 법률행위 당시 자신이 선의임을 입증해야 하는데, 다시 말해 거래 당사자인 수익자는 사해행위임을 몰랐다는 것을 입증해야 하는 것이다.

따라서 수익자가 채무자와 특수한 관계가 아니고 정상적인 거래 관계를 했는데, 사해행위취소소송을 제기당했다면 채무자의 채무초과 사실을 인지하지 못했고, 정상적인 절차를 통해 거래를 진행한 사실 경위 등에 대해 객관적 증거를 준비해 소송에 임하면 된다.

이와 관련해 법무법인 혜안의 부동산전문변호사는 “사실상 사해행위취소소송의 경우 미연에 방지하는 것이 현실적으로 힘들 수 있지만 부동산 매수 등의 거래행위가 민법 제406조의 규정이 적용되어 취소 및 원상회복이 인정된다면 매수한 수익자 입장에서는 부동산을 빼앗기는 재산상의 손실이 입을 수 있으니 주의를 요한다.”고 이야기한다.

따라서 이러한 문제를 대비해 주변 시세보다 저렴하게 급매로 나온 부동산 매물의 경우 한 번쯤 의심해보고 부동산등기부등본 상 권리관계가 복잡해 채무초과를 의심할만한 사정이 있는지 등을 면밀히 검토할 필요가 있다.