[공감신문] 이다견 기자=부동산에 대해 정당한 법적 권리를 가지고 있는 사람에게 점유자가 부동산의 인도를 거절할 때 활용할 수 있는 구제 방법이 부동산 명도소송이다. 대금 지급을 완료한 후 6개월 내인 부동산 인도명령 신청 기간이 지나버리거나 채무자나 소유자, 점유자 등 인도 명령을 받은 사람이 아닌 자가 해당 부동산을 점유하고 있다면 매수인은 그 부동산에 대한 점유를 회복하기 위해 명도소송을 진행할 수 있다. 판결로 집행문이 발효되면 이를 권원으로 강제집행을 하게 된다. 

다만 명도소송을 진행하는 과정에서 세입자와 집주인의 갈등이 물리적으로 발생하는 경우가 많아 문제가 되기도 한다. 부동산을 제대로 활용하지 못하는 집주인 입장에서는 하루라도 빨리 세입자를 끌어내야만 손실을 줄일 수 있기 때문에 다소 무리한 방법으로 문제를 해결하려 하지만, 그 과정에서 불법적인 행위로 세입자의 권리를 침해한다면 별도의 법적 책임을 지게 될 수 있어 주의해야 한다. 

법무법인YK 부동산건설센터 이석원 건설전문변호사는 “세입자를 보호하는 방향으로 법이 강화되고 있다 보니 집주인들이 선택할 수 있는 카드가 많지 않은 편이다. 때문에 명도소송을 진행할 때에는 세입자와 재계약이나 신규 계약을 할 수 없는 사유를 명확히 증명함으로써 소송이 길어지는 것을 막아야 한다. 명도변호사를 통해 최대한 빠른 시간 안에 좋은 결과를 이끌어내야 한다”고 강조했다. 

명도소송까지 가는 상황을 막고자 한다면 계약이 종료되기 전 임차인과 미리 ‘제소전화해조서’를 작성해두는 것도 도움이 된다. 처음 임대차 계약을 진행할 때, 즉 명도 문제가 발생할 가능성이 가장 적을 때 이러한 조서를 작성해 두면 굳이 소송을 거치지 않아도 건물의 인도를 집행할 수 있는 것이다. 조서에는 임대료를 몇 회 이상 연체하면 건물을 즉시 명도해준다거나 하는 내용을 구체적으로 명시해두어야 보다 확실하게 도움을 받을 수 있다. 

이에 이석원 건설전문변호사는 “제소전화해에 법적 하자가 있다 해도 재심 사유에 해당하지만 않는다면 기판력이 인정되는 편이기 때문에 당사자들의 부담을 덜 수 있는 절차다. 그러나 설령 조서를 작성했다 하더라도 세입자가 제3자에게 건물의 점유를 넘기게 되면 집행이 곤란해질 수 있기 때문에 사전에 명도변호사와 상담해 구체적인 방법을 논의해야 한다”고 덧붙였다.