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[공감신문 입법공감] 임대차 안정화정책, 계약 갱신청구권·임대료상한제 도입 필요선진국의 임대차 계약 갱신 제도 참고...우리나라 약자인 임차인 보호 위한 제도 마련해야

[공감신문] 김대환 기자=국토교통부와 서울시의 ‘2017년도 주거실태 조사’에 따르면 세입자의 거주기간은 평균 3.4년이며, 자가가구 11.1년의 절반에도 미치지 못한다.

이어 2년 내 주거이동률은 35.9%로 전 세계에서 가장 높은 수치를 보이며, 자기 점유율이 57.7%, 수도권이 49.7%라는 점을 감안하면 수도권 인구의 절반 이상이 ‘노마드’세입자로 주거불안에 시달리고 있다.

문재인 정부는 지난 2017년 ‘8.2 부동산 대책’을 시작으로 2018년 ‘9.21 공급대책’에 이르기까지 집값 안정화 방안을 계속해서 내놓고 있다. 또한 2020년부터 임대주택 등록을 단계적으로 의무화하고, 이와 연계한 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 검토하기로 했다.

15일 국회의원회관 제8간담회의실에서는 계약 갱신청구권·전월세상한제 도입을 통한 임대차 안정화 방안을 논의하기 위해 ‘해외 세입자보호 정책사례연구 및 제도 개선을 위한 토론회’(더불어민주당 박홍근·표창원·김영진 국회의원 개최)가 열렸다.

김제완 고려대학교법학전문대학원 교수/ 김대환 기자

첫 발제를 맡은 김제완 고려대학교법학전문대학원 교수는 “임대차 안정화 정책은 경제적 약자인 임차인이 임대인과 대등한 경제적 지위에서 임대차관계를 정할 수 있도록 하는데 그 본질이 있다. 우리나라의 임대차 안정화를 위해서는 유럽각국과 미국의 대도시 지역에서 보편성과 고유성을 반영해 운영되고 있는 계약갱신 제도를 비롯한 임대차 안정화 정책을 살펴봐야한다”고 주장했다.

그는 “미국 뉴욕의 계약갱신제도에는 ‘원칙적으로 임차인이 임대인에게 임대료를 계속 지급하는 한, 임대인은 갱신거절을 하거나 인도를 구하는 소송을 통해 임차인을 임대주택에서 강제퇴거 시키지 못한다’고 법제화 돼있다. 법안에는 임대인이 임차인에 대해 갱신을 거절하고 퇴거시킬 수 있는 사유도 명시하고 있어 임대인·임차인 둘 다를 보호하고 있다”고 강조했다.

김제완 교수는 “독일의 경우에는 임대차기간에 있어서 기간을 정하지 아니한 임대차를 원칙으로 정하고, 특별한 사유가 없는 한 기간을 정하지 아니한 임대차로 간주한다. 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우를 통상해지와 특별해지로 나눠 규정하면서, 그 해지사유를 엄격히 제한해 임차인의 주거가 안정적으로 유지될 수 있도록 보장하고 있다”고 밝혔다.

김 교수는 “해외의 사례를 참고해 우리나라 임대차에 있어서 계약갱신청구권 제도 도입방안을 모색해야한다. 주택임대차보호법에 있어서도 상가건물임대차보호법과 마친가지로 갱신청구권 규정을 두는 것이 필요하다”고 피력했다.

이어 "주택임대차에 있어서 갱신청구권 행사에 대한 임대인의 정당한 거절사유에 관한 구체적인 사항들을 명문화해 우리 사회 실정에 맞게 도입해야한다“고 말했다.

그는 “외국의 경우 주택임대차의 경우에는 횟수나 기간의 제한 없이 인정된다”며 “우리나라도 주택임대차에 있어서 갱신청구권은 특별한 사정이 없는 한 횟수나 기간의 제한 없이 인정 돼야 한다”고 전했다.

아울러 “주택임대차의 경우 대도시와 지방간에 상황이 매우 다르다는 특징이 있다. 갱신청구권을 도입할 경우 전국적·공통적으로 적용돼야 하며, 동시에 지역별 특성도 고려해야한다”고 강조했다.

최은영 한국도시연구소 소장/ 김대환 기자

최은영 한국도시연구소 소장은 “문재인 정권에서는 2020년 계약갱신청구권과 전월세상한제를 검토한다고 했으나, 검토로만 끝나면 안된다. 세입자 권리 보호를 위한 최소한의 장치로 전월세상한제도와 계약갱신청구권이 법제화 해야한다”고 주장했다.

그는 “뉴욕, 베를린 등에서는 2008년 세계경제위기 이후 사회적 약자인 임차인에 대한 보호가 강화되고 있는 추세다. 주로 상승률을 제한하거나 임대료 상한을 설정하는 방식”이라고 밝혔다.

최은영 소장은 “일부 부동산 전문가들은 임대료 규제가 어떤 장점도 가지지 못하는 나쁜제도라는 인식을 토대로 임대료 규제 도입에 대해 대안 없는 반대를 하고 있다. 해외의 경우 주택 시장 상황에 따라 임대료 규제를 강화하기도 하고 규제를 풀기도 한다”고 강조했다.

이와 관련해 이날 토론회에서는 10년 동안 임대차 안정 토론회를 개최 했지만 한 발짝도 진전이 없는 것과 관련해 볼멘소리가 나왔다.

김남근 변호사/ 김대환 기자

토론회 좌장을 맡은 김남근 변호사는 “임대료 규제 도입에 대해 국토부는 임대료가 오를때는 ‘부작용이 우려된다’, 임대료가 안 오를때는 ‘오르지도 안 않는데 왜 도입하냐’라면서 소극적인 입장을 보였다”며 “임대료 오르는거 보고 도입을 검토 하겠다는 국토부의 입장은 어불성설”이라고 일침했다.

이에 대해 최정민 국토교통부 민간임대정책과장은 “임대료 규제 도입의 필요성에 대해 깊이 공감한다. 규제 도입을 위해 힘을 다하겠다”고 밝혔다.

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