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공공지원민간임대, 무주택자에 전량 우선 공급…임대료 시세 제한공급분량 20% 이상 청년층·신혼부부에 특별공급…박근혜 정부 추진 ‘뉴스테이’ 사실상 폐기

[공감신문] 주택도시기금 출자나 용적률 혜택을 받을 수 있는 공공지원민간임대가 무주택자에 전량 공급된다. 초기 임대료는 시세의 90~95로 규제되며 사업장별 전체 세대수의 20% 이상은 청년층, 신혼부부를 위한 특별공급 물량으로 공급해야 한다.

국토교통부는 6일 ‘주거복지 로드맵’에서 발표한 공공지원 민간임대주택의 공공성 확보 방안과 관련한 제도 개선 설명회를 열어 이같은 내용을 발표했다. 이번 설명회는 관련 제도 개선 내용을 보다 구체적으로 설명하기 위해 준비됐다.

박근혜 정부의 대표적인 주거복지 정책이었던 뉴스테이는 기금 및 공공택지 지원에도 불구하고 초기 임대료 제한이 없고, 유주택자에 대거 공급되면서 특혜논란이 제기된 바 있다. 이에 국토부는 기존 기업형 임대주택이었던 뉴스테이를 사실상 폐기하고, 새로운 ‘공공지원민간임대주택’ 모델을 제시했다.

지난 3월, 시민단체 '집걱정 없는 세상'이 광화문 광장에서 뉴스테이 폐지를 요구하고 있다.

초기 임대료 제한이 없었던 뉴스테이와 다르게 공공지원민간임대주택은 임대료가 시세의 90~95%로 제한된다. 뉴스테이는 유주택자도 입주할 수 있었지만 국토부에서 새로 제안한 모델은 무주택자에게 전량을 우선 공급한다.  

무주택자에 우선 공급하고도 남은 잔여 물량은 민간이 자율로 공급할 수 있다. 8년 이상의 의무 임대기간이 종료된 이후 분양 전환가격에는 별도 제한이 없다. 임대료 상승률은 기존처럼 연 5%로 제한된다.

사업장별 전체 가구 수의 20% 이상은 청년층, 신혼부부 등에게 특별공급 물량으로 배정해야 한다. 청년층, 신혼부부에게 공급하는 주택의 임대료는 시세의 70~85%로 낮춰야 한다. 국토부는 전체공급 물량의 10% 이상을 월 임대료 40만원(순수 월세)을 초과하지 않는 옵션으로 제공하는 방안도 검토 중이다.

특별공급 혜택이 주어지는 계층은 전년도 도시근로자의 평균 소득의 120% 이하인 19~39세 청년, 혼인기간 7년 이내인 신혼부부, 고령층 등이다. 기존에는 중산층을 중심으로 중대형 주택 위주로 공급됐으나, 앞으로는 중‧소형 주택 공급이 확대될 예정이다. 

민간임대 사업자에게 주어지는 공적 지원이 합리적으로 조정될 예정이다. [국토교통부 제공]

민간임대 사업자에게 주어지는 기금 대출 등 공적지원도 축소될 계획이다. 공공지원민간임대를 청년 등에 특별공급하고, 임대료를 낮출 경우엔 공급면적에 따라 2.0~2.8%의 금리로 주택도시기금에서 건설자금을 지원할 예정이다. 

또 청년주택 공급이 원활하게 이뤄질 수 있도록 전용 45㎡ 이하 초소형 주택에 대해 연 2.0%의 낮은 금리를 지원한다. 기존 뉴스테이에 있던 전용 85㎡ 초과 중대형에 대한 융자 지원은 폐지한다. 

정부는 역세권 청년주택 사업 확대를 위해 소규모 사업장에 대한 프로젝트 금융(PF) 보증요건과 심사기준도 완화할 방침이다.

기존에는 신용등급 BB+ 이상, 시공순위 500위 이내, 최근 3년간 시공실적 300가구 이상의 연면적 5000㎡ 이상인 뉴스테이에 대해 PF 보증을 해줬다. 개선안에 따르면 앞으로는 시공실적 기준을 최근 5년 내 300가구 이상으로 낮추고, 연면적 기준도 없앴다.

공공지원민간임대 초기 임대료가 시세의 90~95%로 제한된다.

대기업 위주로 사업이 추진된 뉴스테이와는 다르게 역세권 청년주택 공급을 확대하기 위해 중소기업이나 사회적 기업의 참여가 필요하기 때문이다. 아울러 공급 확대를 위해 현재 5000㎡ 초과 면적으로 지정할 수 있는 뉴스테이 촉진 지구도 2000㎡로 줄인다. 

정부는 촉진지구 개발 시 공공성 확보를 위해 일정 규모 이상의 택지에는 20% 이상을 공공임대로 확보하도록 하며, 시행령 등 하위법령에서 구체적인 기준을 확정하기로 했다. 

기존 민간 사업자에게 과도한 혜택으로 지적됐던 개발제한구역 해제 제안권은 부여하지 않도록 조정했다.

용적률 상향 등 도시계획 인센티브 제공 시에는 증가된 용적률의 일정 비율에 대해 공공임대 공급 등 공공기여 방안을 의무적으로 마련토록 했다. 이는 승인권자와 시‧도지사, 민간임대 사업자가 협의해 결정한다.

6일 국토교통부는 ‘주거복지 로드맵’에서 발표한 공공지원 민간임대주택의 공공성 확보 방안과 관련한 제도 개선 설명회를 개최했다.

임차인이 8년 이상 장기간 거주할 수 있도록 용적률이 상향할 경우, 증가된 용적률의 50%를 주거지원계층에게 20년 임대로 공급하게 하며, 20년 임대 시 필요 경비 마련을 위해 8년 의무임대 기간 종료 후 임대사업자가 아닌 사람에게 일부 양도를 허용하는 방안도 검토 중이다.

정비사업과 연계한 공공지원민간임대 모델은 기존 주민의 재정착률을 높이기 위해 ‘재정착 리츠’를 통해 일부 물량을 기존 주민에게 공공임대로 공급할 계획이다.

택지지구 내 주택용지뿐만 아니라 단독주택, 상업, 업부용지도 민간임대용지로 활용할 예정이다. 이곳에는 소형주택과 오피스텔을 고밀도로 건설해 공공지원 셰어하우스로 공급한다.

국토부는 공공성이 강화된 공공지원 민간임대주택 시범사업을 수도권 등 12개 지구에서 총 7732가구 규모로 추진할 계획도 알렸다.

지자체 참여 활성화 모델은 서울 신촌과 부산 연산, 청년주택 아이디어 공모사업은 수원 고등에, 고양 삼송지구에는 점포주택 부지를 사회적 경제주체에 공급하는 등의 시범사업이 진행된다.

지난 달 29일 김현미 국토교통부 장관이 주거복지 로드맵을 발표했다.

시범사업 단지 중 서울 신촌 광흥창역의 청년주택은 보증금 4090만원에 월 임대료 24만원, 보증금 없는 순수 월세는 40만원에 공급할 예정이며 입주 직전에 집을 구하는 청년층의 특성을 감안해 청년주택은 준공 6개월 전에 입주자 모집을 실시할 계획이다.

이밖에도 국토부는 현재 국회에 상정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안이 연내 통과되는 대로 하위법령 개정에 착수해 내년 하반기부터 이번 개선안을 본격 시행한다.

국토부 관계자는 “기존 기업형 임대가 임대사업자 지원에 중점을 뒀다면, 이번 제도 개선 방안은 정책 수요자까지 고려하는 것으로 공적 지원과 공공성 확보를 합리적으로 조정하고자 했다”고 강조했다.

그러면서 “공공지원민간임대가 좋은 품질의 주택에서 장기간 거주가 가능한 서민들의 주거안정에 기여하는 임대주택 모델로 자리 잡을 수 있도록 지속적인 관심을 가져주길 바란다”고 당부했다. 

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