김현미 국토부 장관 “건축물 구조적 안전성·내구연한 문제 종합적으로 검토할 것”

최근 재건축 추진이 가능한 단지를 중심으로 집 값 상승이 이뤄지고 있다.

[공감신문] 정부가 공통주택 재건축 연한과 안전진단 규제를 강화하는 방안을 전면 재검토하겠다고 밝힘에 따라 큰 파장이 예고되고 있다.

18일 김현미 국토교통부 장관은 서울 주거복지 협의체 회의를 마친 후 “재건축은 주거환경을 개선하는 순기능이 있는 것은 사실이지만, 구조 안전성의 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 문제 제기가 있는 것도 사실”이라고 밝혔다.

아울러 “건축물의 구조적 안전성이나 내구연한(사용 가능 햇수) 등 문제를 종합적으로 검토해볼 필요가 있다”고 강조했다.

이는 정부가 현재 집값 상승이 강남 4구와 광진·성동·양천구 등에 한정돼 있고, 1980년대 후반에 지어져 재건축 사업 추진이 임박한 아파트들에 투자수요가 몰린 영향이 큰 것으로 분석했기 때문이다.

과거 참여정부에 도입한 재건축 연한과 안전진단 규제는 지난 2014년 9·1 부동산 대책에서 주택시장 활성화 대책을 통해 대폭 완화됐다. 이번 재건축 연한 강화 전면 재검토는 보수정권에서 풀어놓은 재건축 규제를 현 정부에서 9·1 대책 이전 수준 규제로 회귀하겠다는데 목적이 있는 것으로 판단된다. 

18일 김현미 국토교통부 장관이 공동주택 재건축 연한과 안전진단에 대해 재검토할 의사를 밝혔다.

전문가들은 재건축 규제 추가 강화가 당장 쓸 수 있는 고육책이라며, 급한 불을 끌 수 있을 것으로 전망하고 있다.

한 부동산 전문가는 “정부가 강남 집값 상승에 놀라 다급한 나머지 과거에 일시적으로나마 가격 안정에 효과가 있다고 판단했던 카드를 다시 꺼내든 것 같다”며 “재건축에 대한 과도감과 기대감을 잡으면 시장이 안정될 것이라고 생각하는 것 같다”고 말했다.

다른 전문가는 “재건축과 같은 투자상품은 정부 정책의 영향을 많이 받기 때문에 규제가 가해지면 일단 심리적으로 투자심리가 위축될 수는 있다"며 "지금 시장이 유동성 장세에 따른 과도한 기대감으로 '오버슈팅'된 측면 있어 움찔할 가능성이 있다”고 설명했다. 

하지만 강력한 재건축 규제 강화가 결국 서울 지역 주택 공급 부족을 초래했다는 사실을 학습효과로 알고 있는 상황에서 이런 규제가 ‘공급 부족’의 신호로 인식되는 부작용을 낳을 수 있다는 지적도 제기됐다.

강남구 대치동 중개업소 사장은 “서울에 들어오려는 수요를 투기수요로만 인식하는 정부 판단이 잘못됐다”며 “베이비부머 이후 강남이나 도심 요지에 거주하고 싶어 하는 세대들은 많은데 공급을 줄여버리면 1~2년 투기심리가 꺾이더라도 결국 3~4년 뒤엔 다시 집값이 오르지 않겠냐”고 말했다. 

특히 재건축 연한 강화의 풍선효과로 현재 재건축을 추진 중인 1970년대 건축 아파트의 몸값은 더욱 천정부지로 치솟을 것이라는 전망도 나왔다.

양천구 지역의 부동산 중개업 관계자는 “규제가 나오면 매수심리가 주춤할 수 있지만 어차피 재건축 연한 30년이 되더라도 실제 재건축이 가시화되려면 5년, 10년은 더 걸리기 때문에 큰 영향이 있을까 싶다”며 “재건축 연한 강화에 수요자들이 얼마나 반응할지 미지수”라고 말했다.

서울 특정지역의 투기수요가 가세하면서 재건축·고가 아파트를 중심으로 과열현상이 나타나고 있다. 이런 투기수요 근절을 위해 정부는 '재건축 연한 강화' 칼을 빼들었다.

정부가 추가 규제 검토를 공식화하면서 대책이 발표될 경우, 서울 시내 노후 아파트 재건축 사업이 지연될 가능성이 크다. 

정부는 재건축 초과이익환수 부담금 ‘청구서’를 오는 5월까지 내보내면서 재건축 초기 단지에 대한 투자심리를 꺾고, 관리처분이 임박한 재건축 단지도 재건축부담금이라는 세금으로 ‘수익성이 높지 않다’는 점을 경고해 재건축 가격을 잡으려는 것으로 보인다.

현재 ‘검토’ 단계에 있다는 이유로 구체적인 개선안을 공개하진 않았으나 업계는 30년으로 단축됐던 재건축 연한이 최대 40년으로 늘어날 가능성이 크다고 전망하고 있다.

지난 2014년 9·1 대책 전까지 서울·경기·인천은 재건축 연한이 준공 연도에 따라 최대 40년이었다. 

하지만 서울의 경우 1989년 준공한 아파트의 재건축 연한은 종전 2025년에서 2018년으로 6년, 1991년 준공 주택은 2031년에서 2021년으로 10년 등 1987년부터 1991년 이후 준공된 아파트의 재건축 연한이 현행보다 2~10년 단축됐다.

만약 다시 과거 기준으로 돌아간다면 1988년에 준공한 아파트는 올해부터 안전진단 등의 절차를 밟아 재건축 사업 추진이 가능했으나, 9·1 대책 이전에 적용했던 서울시 기준안에 의하면 4년 뒤인 2022년 재건축이 가능하다. 

1998년과 1990년 지어진 아파트는 지난 규제 완화로 2019년과 2020년부터 재건축 추진이 가능했으나, 종전 기준으로 회귀하면 2025년, 2028년으로 6~8년씩 재건축 가능 시간이 늦춰지게 된다. 

김현미 국토부 장관은 건축물 구조적 안정성, 내구연한 문제를 종합적으로 검토할 것이라 전했다.

이는 추정일 뿐, 정부가 과거 서울시안대로 재건축 연한을 적용할지는 확정되지 않았다. 국토부 관계자는 재건축 연한 연장이 필요한지 검토 중이며 아직 확정된 사안이 없음을 알렸다. 

단, 9·1대책 이전의 서울시 등 지자체 수준으로 돌아간다면 1980년대 후반에 지어진 아파트의 재건축 단지는 차질이 불가피할 것으로 보인다.

현재 송파구 문정동 올림픽 훼밀리 아파트 4494가구는 1998년 말, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 5540가구는 1989년 1월, 문전시영 1396가구는 입주 30년이 다가오면서 차기 재건축 단지로 주목받아 가격이 올랐다. 재건축 연한이 강화된다면 사업 일정이 지연될 수 있다.

양천구 목동 신시가지 아파트의 경우엔 1985년 말부터 1988년 말까지 준공한 아파트가 뒤섞여있어 셈법이 조금 복잡해질 예정이다. 

신시가지 1~10단지, 13단지, 14단지는 1985~87년에 준공돼 과거 9·1대책 이전 기준을 적용해도 이미 재건축 연한이 도래한 상황이다. 반면 11단지와 12단지의 경우엔 1988년 이후에 준공돼 연한이 늘어난다면 재건축 가능 시기도 늦어진다.

노원구 상계동 주공 1~16단지 3만여가구 역시 1988년에 건설돼 재건축 연한이 늘어난다면 타격이 클 것으로 보인다.

한 부동산 중개업 관계자는 “안 그래도 8·2대책 이후 거래도 가격도 침체됐는데 재건축 연한까지 강화되면 시장이 더 나빠질 게 불 보듯 뻔하다”고 토로했다. 

재건축 규제 강화로 재건축 시장이 안정된다면 주변 집값도 안정될 수 있으나, 공급 부족에 대한 부작용은 어떻게 대응할지 재검토 결과에 귀추가 주목되고 있다. 

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