[공감신문] 올해 전국적으로 주택 매매가 상승세가 둔화될 것이라는 전망이 나온다. 특히 올해 예정된 재건축 초과이익환수제 시행으로 인해 서울 지역 매매가 상승폭도 크게 줄어들 것으로 보인다. 

19일 한국감정원 KAB부동산 연구원이 발표한 ‘2017년도 부동산 시장 동향 및 2018년 전망’을 발표하며, 올해 전국적으로 주택 가격이 0.3% 오를 것으로 예상된다고 밝혔다. 이 같은 상승률은 주택경기의 회복세가 나타난 2015년 이후 전망치 중 최저 수준이다. 

서울을 비롯한 수도권은 작년대비 0.8% 오를 것으로 전망된 반면, 지방의 주택가격은 0.7% 내려가 전국 평균가가 작년 전망치(1.5%)의 1/5 수준으로 나타날 것이라고 연구원은 전망했다. 

채미옥 연구원장은 “올해 정부 금융·부동산 규제가 본격적으로 시행되는 데다 신규 입주물량이 많아 매매시장은 관망세로 돌아설 가능성이 크다”며 “서울은 재건축 사업과 개발호재로 당분간 상승 가능성이 크지만 경기지역의 입주·전세물량 증가로 서울 지역 매매가격 상승을 뒷받침할 여력을 감소시킬 것”이라고 내다봤다. 

올해는 특히 재건축 초과이익환수제 부활이 예정돼 있어 서울 지역 매매가격 상승폭도 크게 둔화할 것이라는 게 연구원의 설명이다. 과거 초과이익환수제 시행 전후 아파트 가격을 비교해보면 시행 전까지 매매가격이 상승하다 시행 후 크게 둔화하는 모습을 관찰할 수 있다. 

최근 주택가격 상승의 주원인은 재건축 사업시기가 당겨지며 미래가격 상승분이 반영된 것이며, 과거 참여정부 시절 환수제 시행 이후 가격 상승이 둔화한 것과 같이 올해부터 가격이 둔화하는 패턴을 보일 가능성이 높다고 연구원은 설명했다. 

아울러 대출규제가 강화됨에 따라 부동산 거래시장이 위축돼 주택매매거래량도 떨어질 것으로 전망된다. 연구원의 올해 주택매매 거래량 전망치는 82만 건으로 작년 94만7000건에 비해 13.4% 줄어들 것으로 봤다. 

전세시장에 대해서는 하락전환이 점쳐졌다. 연구원은 각종 규제와 불확실성 확대, 전반적인 입주 물량 증가로 대규모의 전세 공급이 이뤄짐에 따라 전국적으로 전세가가 0.1% 하락할 것이란 관측을 내놨다. 수도권은 보합세를 유지하겠지만, 지방은 0.7%로 크게 떨어질 것이란 예상이다. 

올해 국내 금리의 추가 인상 가능성이 높아진 가운데, 연구원은 금리인상과 관련한 주택가격 분석결과도 함께 발표했다.

연구원의 분석에 따르면 주택담보대출 금리가 0.25%P 인상되면 통상 3~4개월 간 주택가격이 하락하는데, 특히 서울의 금리 인상 후 9개월 동안의 하락폭은 전국에서 가장 큰 것으로 나타났다. 

채 원장은 “금리 인상으로 가계부채 부실위험이 높아진다고 보기는 어렵지만 가계 건전성과 소득 수준에 따라 위험도에서도 큰 차이를 보인다”며 “주택가격이 크게 하락하는 경우 중산층 가계부채 부실 위험에도 영향을 미치기 때문에 주택가격에 대한 모니터링이 필요하다”고 설명했다. 

최근 정부가 내놓은 재건축 연한 강화하는 방안에 대해 연구원은 재건축 추진 단지들의 가격이 조정될 것이라고 전망했다. 여기에 초과이익환수제 시행까지 맞물린다면 공급억제(축소) 효과도 상당할 것이라고 예측했다. 

채 원장은 “주택시장의 가장 큰 변수는 규제·완화 반복으로 인해 시장의 내성이 강해져 있다는 것인데, 최근 정부의 강력한 규제에도 서울 집값이 상승하는 것은 그런(내성) 영향이 크다고 볼 수 있다”며 “서울, 특히 강남만을 타깃으로 부동산 정책을 펴는 것보다 시장 정상화 차원에서 정책을 펴고 바로잡는 것이 중요하다”고 제언했다. 

그는 강남 집값을 잡기 위해서는 제 2, 제 3의 강남을 만들어야 한다고 주장했다. 이미 다른 지역의 주거 수준 역시 강남을 많이 따라온 상태이므로 교육정책만 제대로 잘 잡아준다면 제 2의 강남을 만들 수 있다는 것이다. 단 재건축 층수를 50층, 70층으로 풀어주는 것은 강남의 주거 환경을 악화시킬 뿐이라고 지적했다.