[공감신문] 아파트 재건축 사업 추진여부를 결정하는 안전진단 기준이 대폭 강화됐다. 이에 따라 재건축 연한을 꽉 채우고도 안전진단을 받지 못한 아파트 단지들이 직격탄을 맞게 될 것이란 전망이 나오고 있다. 

20일 국토교통부는 아파트 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 등의 본래의 취지대로 진행될 수 있도록 하기 위해 재건축 사업추진 결정의 첫 단추인 안전진단 기준을 강화하는 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 내놨다. 

국토부는 최근 재건축 사업이 시장과열과 맞물려 본래의 취지와 다르게 추진돼 사회적 자원낭비와 부동의 주민들의 재산권 침해 등의 부작용이 나타나고 있다고 보고 그 원인으로 안전진단 규제 완화를 꼽았다. 

이에 따라 안전진단 제도가 본래의 취지대로 운영될 수 있도록 규정을 강화하기로 했다고 밝혔다. 

국토부는 먼저 안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치를 조정, 구조안전성 항목의 비중을 크게 넓혔다. 

현재 평가항목별 가중치는 구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10%로 구성돼 있다. 이는 구조적 안전보다 주거의 편리성과 쾌적성에 중점을 둔 평가여서 사회적 낭비사례가 발생하고 있다는 것이 국토부의 지적이다. 

이에 따라 구조안전성의 비중을 50%로 늘리는 반면 주거환경은 15%로, 시설노후도 항목은 25%로 각각 낮아진다. 단순히 불편한 수준을 넘어 구조적으로 안전에 큰 문제가 있는 경우에만 재건축 사업이 허용된다는 뜻이다. 

다만 주거환경 평가결과 ‘과락’ 수준에 준하는 E등급을 받는 경우에 한해 다른 평가 없이 바로 재건축으로 판정받을 수 있도록 예외사항을 뒀다. 

국토부 관계자는 “주차공간이 극단적으로 부족하거나 층간소음이 매우 심각한 경우라면 구조적으로 안전해도 재건축할 수 있도록 한 것”이라며 “E등급은 100점 만점에 20점 이하를 받는 수준으로, 이와 같은 사례는 거의 없다”고 설명했다. 

안전진단 종합판정 결과 ‘조건부 재건축’ 판정에 대한 실효성도 더욱 강화하기로 했다. 

조건부 재건축은 안전진단 실시에서 구조 안전성에 큰 결함이 없는 경우 해당 지자체장이 주택시장·지역여건 등을 고려해 재건축 시기를 조정할 수 있는 판정 유형을 말한다. 

이같은 판정이 나와도 대부분의 단지에서 시기조정 없이 바로 재건축사업이 추진되는 등 사실상 재건축 판정과 동일하게 운용되고 있다.

국토부는 앞으로 조건부 재건축 판정을 받은 경우 시설안전공단 등 공공기관의 적정성 검토를 의무화해 민간의 진단결과에 대한 검증이 더욱 강화될 수 있도록 개선했다. 

또 시장·군수가 안전진단 시행 여부를 결정하는 단계인 ‘현지조사’에서도 한국시설안전공단이나 한국건설기술연구원 등의 전문기관이 참여하도록 해 조사의 전문성·객관성을 제고하기로 했다. 

현재는 시장·군수가 현지조사를 통해 안전진단 실시여부를 결정하고 있지만, 구조체 노후화·균열상태 등 전문성이 요구되는 구조안전성 분야에 대한 조사에 한계가 있다는 판단에서다. 

국토부는 포항 지진 등을 감안해 이미 안전상의 문제가 확인된 건축물은 안전진단을 실시하지 않고 바로 재건축이 추진될 수 있도록 예외규정도 새로 마련했다. 

지금까지는 ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법’에 따라 안전진단 D·E 등급으로 분류된 경우에도 재건축사업을 추진하기 위해서는 도시정비법상의 안전진단 절차를 거쳐야 했다. 

하지만 앞으로는 시특법에 따른 안전진단 결과가 D등급 이하로 분류된 경우에는 또 다른 절차를 거치지 않고도 신속한 재건축이 추진될 수 있게 됐다. 지진 등 재난으로 취약해진 건축물이 신속하게 재건축될 수 있는 근거가 마련된 것이다. 

국토부는 이 같은 내용을 담은 도정법 시행령과 안전진단 기준 개정안을 21일부터 입법예고와 행정예고 할 계획이다. 새로운 기준은 개정안이 시행된 이후 최초로 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 단지부터 적용된다. 개정안 시행은 이르면 3월 말로 전망된다. 

현재 현지조사를 통해 안전진단 실시가 결정된 경우라 할지라도, 새로운 기준 시행일에 안전진단 의뢰가 이뤄지지 않았다면 개정 기준을 적용받게 된다. 

국토부 관계자는 현재 30년으로 설정돼 있는 재건축 가능 연한을 높이는 방안에 대해 “다각적으로 검토 중이긴 하지만 결정된 것은 아직 없다”며 “전문가, 지자체 등과 협의해 방안을 모색할 것”이라고 밝혔다. 

현재 재건축 연한이 다 됐음에도 안전진단을 받지 못한 단지는 서울에만 10만3822가구로 추정되고 있다. 양천구 목동과 노원구 상계동 등지의 준공 30년 안팎의 중층 아파트 단지들이 이번 제도개선의 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다.