[공감신문] 올 하반기부터 공공분양주택을 필두로 후분양제가 재시행된다. 지난 2004년 후분양 정책이 추진됐다가 중단된 이후 14년 만이다.

국토교통부는 28일 주거정책심의위원회를 열고 2022년까지 공공분양주택 가운데 70%를 후분양제로 공급하는 내용이 담긴 ‘제2차 장기 주거종합계획 수정계획’과 ‘2018년 주거종합계획’을 발표했다.

주택 후분양제를 공공 부문에서 단계적으로 도입하되 민간의 자발적인 시행을 유도하는 ‘투트랙’ 전략이다.

주택 후분양제도는 경기 화성 동탄2 부영아파트 부실시공 사건에서 촉발됐다. 당시 주택 품질 문제가 사회 문제로 대두되면서 후분양제가 대안으로 떠올랐다.

건물에 최소한의 골격이 갖춰진 이후 주택 소비자가 확인하고 구입하게 하자는 취지다.

우선 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사 등 3개 공공기관에서부터 단계적으로 도입된다. 이들은 최근 5년간 공공분양의 90% 이상을 공급했고 자금 조달능력도 충분한 것으로 평가된다.

신혼희망타운과 주거환경개선사업으로 공급되는 주택은 대상 사업에서 제외됐다.

신혼희망타운은 분양 시기가 바뀌면 입주자격이 상실될 우려가 있고 주거환경개선사업은 워낙 분양성이 열악하다는 이유에서다.

후분양 공정률은 60%로 정하되, 공공기관이 자율적으로 그 이상의 공정률을 선택할 수 있게 했다.

공정률 60%는 골조공사가 마무리되는 단계다. 지하 골조는 완전히 지어지고 지상 골조도 옥탑을 제외하면 거의 끝난다.

국토부는 2022년 사업 성과를 분석하고 후분양제 공정률 기준을 상향하는 방안도 검토 중이다.

후분양 공급 주택 비율을 단계적으로 높여 2022년에는 공급하는 주택의 70%를 후분양으로 채운다는 방침이다.

우선 올해 분양이 예정됐던 시흥 장현지구 A7블록 614호와 춘천 우두지구 4블록 979호 등 2개 단지가 내년 하반기 후분양 대상으로 선정됐다.

SH는 이미 공정률 60% 이상에서 후분양을 시행하고 있으며 올해 1338호를 후분양으로 공급한 바 있다.

경기도시공사는 2019년 이후 후분양이 가능한 착공 물량이 있는 경우 후분양을 시행할 예정이다.

LH는 이미 3년간 3곳의 시범지구를 선정해 공정률 80% 이후 단계에서 분양한 전적이 있다. 2004년 인천 동양(478호), 2005년 의왕 청계(612호), 2006년 용인 구성(988호)에서다.

LH의 후분양 정책은 이후 한동안 중단됐다가 10년 뒤 다시 재개됐다.

공정률은 40%로 다소 낮았지만, 2014년 수원 호매실(430호)과 세종시 3-3생활권(1522호)에서 후분양이 이뤄졌다.

2015년에는 수원 호매실(999가구), 의정부 민락2(1540호), 강릉 유천(722호)에서 공정률 60%로 분양하기도 했다.

정부는 민간 부문의 자발적인 후분양을 유도하기 위해 택지를 우선 공급하거나 주택도시기금 융자 조건을 완화해준다는 방침이다.

분양 대금을 받아서 공사대금을 마련하는 주택업계의 현 시스템 상 무작정 후분양제를 의무화하기엔 무리라는 판단에서다.

부실시공 등에 따라 선분양이 제한되는 사업자와 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브 적용 대상에서 제외된다.

투기과열지구 내 재건축은 이번 후분양 정책에서 제외된다. 상대적으로 사업성이 좋은데도 불구하고 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하기 위해 후분양을 선택하는 경우를 피하기 위해서다.

국토부는 우선 올 4·4분기에 화성동탄2 A-62블럭(879호), 평택 고덕 Abc46블럭(731호), 파주 운정3 A13블럭(1778호), 아산 탕정 2-A3블럭(791호) 등 4개의 택지를 후분양하는 건설사에 우선 공급한다.

이번 정책으로 계약일로부터 중도금 1회차 납부 시까지 18개월간의 거치기간을 주는 택지대금 납부 방식 개선이 이뤄진다.

후분양 우선 공급 택지는 택지대금을 완납하기 전이라도 대금납부 이행을 보증하면 착공과 분양을 위한 사용을 허용한다.

주택도시기금 후분양 사업비 대출 지원 대상은 기존 공정률 80% 이후에서 60% 이후로 확대된다.

후분양제의 안정적인 안착을 위해 대출한도는 높이고 금리는 낮춘다.

60∼85㎡ 주택의 경우 대출한도가 수도권은 1억1000만원, 광역시는 1억500만원, 기타지역은 1억원으로 높아진다. 대출금리는 3.8%로 0.5%p 줄어든다.

대출금리의 경우 공공 분양에 대해서도 선분양보다 1.0%p 낮아진다. 후분양 대출 보증도 개선돼 총 사업비의 78%까지 지원을 확대한다. 현재 지원되는 범위는 총 사업비의 40~47%다.

보증 대상도 현재 총세대의 60% 이내로 제한돼 있으나 전 세대 보증으로 바뀐다. 주택규모별 보증 한도 차등은 면적에 관계없는 분양가 70% 보증으로 교체된다. 현재 0.7∼1.176%인 HUG의 보증료율은 0.422∼0.836%로 약 0.3%p 내려간다.