[공감신문 김송현 기자] 지난 9일, 국회 제2세미나실에서 윤영일 국회의원(국민의당, 전남 해남완도진도)과 국민의당 정책위원회가 주최한 ‘박근혜 정부 부동산투기 확산과 공급과잉 해결방안 토론회 -부동산투기 근절과 후분양제 도입을 중심으로-’를 주제로한 토론회가 열렸다.

 조명래 단국대학교 도시지역계획학과 교수와 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원이 발제하고, 토론은 김덕례 주택산업연구원 연구위원, 이권능 복지국가소사이어티 정책위원, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 정성훈 참여연대 조세재정개혁센터 실행위원, 문희선 국토교통부 사무관이 참석했다.

 윤영일 의원은 “주거의 개념이 변해야 한다. 우리가 상상할 수도 없이 열악한 환경에서 살고 있는 많은 서민들이 있다. 그들에게 안정적인 주거여건을 제공해주어야 한다. 반대로 서울 서초구 같은 경우 평당 분양가가 4,290만 원이다. 부동산 역사상 최고가다. 이에 따라 분양권 불법거래, 소위 ‘떴다방’이 기승이다.

 청약통장 불법거래 등 이러한 범법행위들의 피해는 고스란히 서민들이 부담하게 된다. 부동산투기의 조장으로 무리해서 집을 구매하는 현상으로 인해 가계부채가 서민들이 폭탄을 안고 사는 형태로 작용하게 된다. 강남 재건축 지구의 한 아파트 등본을 발급해서 해당단지의 실거래가와 부채사정을 조사했다. 조사 대상 450가구 중 대출을 안고 잇는 가구가 73%, 5억 이상 고액 대출 건수도 20%를 훌쩍 넘겼다. 이것이 바로 부동산 투기다. 가계부채를 급증시키는 것이다. 아파트의 과잉공급은 미분양 사태로 연결되는 것이다. 이를 진지하게 논의해보고 해결방안을 찾는 귀중하고 생산적인 토론으로 서민들에게 진정한 삶의 공간을 찾아주는 데에 일조하기를 바란다. 토론회는 일회성 행사에 그치는 것이 아니라 ‘두꺼비에게 희망을’이라는 시리즈로 계속될 것이다.”며 인사말로 개회를 알렸다.

 박지원 국회의원(국민의당 원내대표, 전남 목포)와 김성식 국회의원(국민의당 정책위의장, 서울 관악갑)이 참석해 축사를 전했다. 박지원 원내대표는 “부동산 부채가 500조에 육박한다. 정부는 시대를 읽지 못하고 ‘부동산 경기가 살아나면 경기가 회복될 것이다’라는 단순하고 잘못된 접근으로 부동산 정책을 시행했다.

  그 결과, 전·월세는 폭등했고 가계경제는 더욱 어려워졌다. 저금리 대출 부동산으로 몰려서 투기만 남았다. 부동산가격이 왜곡됐고 분양가는 폭등하여 실수요자만 허탈하게 남았다. 강남의 전·월세 값이 하락하고 있다는 최근의 연구결과는 정부의 부동산 정책이 온탕과 냉탕을 왔다 갔다 하고 있다는 반증이다. 서민들만 고통 받는 악순환의 고리를 끊어야 한다. 국민 주거안정이 경제 활성화의 시작이다. 부동산 정책은 부자 중심이 아닌 서민을 위한 정책이어야 한다. 전문가들의 의견을 모아 입법으로 이어질텐데, 법사위로써 부동산 정책과 제도가 개선되도록 노력을 아끼지 않겠다.”고 전했다.

 김성식 의원은 “국민의 당은 38석의 의석이지만, 제20대 총선에서 국민들이 만들어주신 3당 체제를 받들어 민생정책을 내고자 몸부림치고 있다. 국민의 당은 추가경정예산안 공론화에도 가장 앞섰고, 미세먼지 대책도 선도하고 있다. 가령, 전기 누진세 요금 폭탄 이슈도 일찌감치 문제를 제기해서 모든 내용을 다루고 있는 상황이다.

 오늘 다룰 주택가격, 임대주택, 가계부채 등의 문제는 국민적으로 굉장히 주제임을 아무리 강조해도 과하지 않을 것이다. 하지만 몇 십년동안 근본적인 문제제기가 되질 않거나 되어도 받아들이지를 않아서 너무 많은 왜곡에 왜곡을 거듭해온 것이 주택관련 정책이라고 생각한다. 주택정책은 끊임없이 경기 활성화 대책의 수단으로 악용이 되어왔다. 일부 지역의 부동산 가격은 오르지 않게 되면서 미분양 문제가 심각하고 일부지역은 투기가 발생한다. 서민들에게 거주의 질을 확보하고자 하는 진실된 정책이 필요한 시점이다. 발제와 토론 속에서 많은 좋은 제안이 있길 바란다.“며 축사를 마쳤다.

 조명래 단국대학교 도시지역계획학과 교수는 ‘박근혜정부의 부동산 투기와 공급과잉 실상과 대책 -분양권 전매금지와 후분양제 확대를 중심으로-’를 주제로 발제했다. 조 교수는 “먼저 말씀드릴 것은, 토론회의 부제처럼 부동산 투기의 근절을 위한 대안으로 후분양제를 제시하겠지만 후분양제 하나로만은 안 된다. 대안의 다양성이 필요하다.
 발제로 돌아가, 거래지수나 지표는 부동산 정책에 있어서 상당히 중요한 편이다. 상반기 주택거래량은 23% 작년대비 줄었다. 그럼에도 불구하고 상반기의 주택거래량은 작년수준을 유지한다. 하지만 실물경제가 성장세가 둔화되고 마땅하게 새로운 시장 활성화 대책을 내놓을 상황이 아니기 때문에 주택매매거래는 늘기보다 줄 확률이 크다고 볼수 있다. 전체 주택거래량 중에서 전·월세 거래량이 늘었다. 전월세 거래량이 74.8만 건인데, 전년 총 거래량 대비 59% 가량 늘어난 수치다. 사실상 주택거래의 회복은 13년부터 회복세를 보였다고 할 수 있다. 공급관련 지표를 보게 되면, 주택인허가의 경우 18% 늘었다. 굉장히 많이 늘어난 것이다.

  대개 인허가 대비 입주율을 보면 76%, 80% 정도다. 인허가 물량이 입주물량으로 2~3년 뒤에 이어지게 된다. 2015년 70만 건 이상의 인허가가 있었으니 2년 뒤인 2017년에 적정공급량 40만호를 약 20만호 초과해 이때부터 공급 초과가 본격화될 것으로 보인다. 실제로 미분양주택은 점점 증가하고 있다. 수도권 미분양은 전월대비 11%, 지방은 전월대비 6.1%증가했다. 확률적으로 미분양 추세는 는다고 볼 수 있다.
 각종 지표를 보더라도, 내년부터는 정부가 내놓은 적정 공급량을 초과하게 된다. 그 동안 우리나라 주요 주택기관에서는 과대공급은 사실이지만 그만큼 수요가 앞으로도 있을 것이라 보기 때문에 과잉공급은 아니라는 입장이었다.
 하지만 건강한 수요는 아니라고 생각한다. 주택거래의 회복세가 보인다고 하지만 규제완화의 누적적 결과일 뿐이다. 분양시장의 열기는 대개 그 동기가 불법전매 같은 투기적 요소가 크다.
 정부가 내놓은 규제완화, 초저금리 대출 때문에 예견되는 부작용들은 수없이 많다. 저금리로 중산층을 부추겨서 매매시장에 참여시켜 매매활성화를 이뤄낸 것이다. 투기적인 요소에 의해서 진행된 것이다.
 과잉공급에 대한 논란이 많지만, 이도 주택시장을 바라보는 보수적인 입장과 아닌 입장의 가치관의 차이일 수 있다. 이제는 과잉공급이 아니다, 기다라는 논쟁이 아니라 공급과잉을 기본적인 전제로 깔고 그에 대비할 수 있는 선제적인 정책을 내놓는 것이 국민을 위한 좋은 정치라고 생각한다.
 선제적인 대비책을 내놓지 않았을 경우의 부정적인 결과가 대비책을 준비해놨을 때보다 피해가 더 확실히 클 것이기 때문이다. 공급과잉은 기본적인 전제라는 것, 이 인식을 크게 달리해야 할 것을 주문하는 바이다.
 분양권 거래가 급증하면서 전매거래가 많이 늘었다. 이는 측정하기 어렵지만, 2016년 7월 6일 한국감정원이 집계한 아파트 분양권 거래 현황에 따르면 분양권 전매의 총 건수는 총 분양권 거래량의 25%라고 추측할 수 있다. 헌데 이는 집을 살기위해 사는 것이 아니라 전매차익을 남기려는 투기성이다. 많게는 몇 억까지도 차익을 남기기 때문에 불법전매거래가 많이 늘어나는 이유이다.
 위례신도시같은 경우 단속이 시작되는 경우 반 토막이 난다. 단속 이후 거래가 급감한 것은 그만큼 불법 거래가 많았음을 입증하는 것이다. 불법 거래가 적발되어도 그는 빙산의 일각에 불과하다는 것이 단속하는 입장의 이야기다. 전매차익을 남기기 위한 위법, 탈법을 추정하는 것은 비현실적인 것이 아니다. 그렇다면, 최근 분양권 거래가 느는 것과 더불어 불법거래가 느는 이유는 무엇인가? 대한민국의 부동산 문화가 투기적 문화가 두드러지기 때문이기도 하지만 정부의 정책 자체가 주택시장을 인위적으로 살려내기 위한 고육지책이기 때문이다. 여러 가지 부양책을 내놨지만 분양 시장에서 차익을 노리는 불법전매거래가 많을 수밖에 없는 이유는 청약·전매·재당첨의 ‘3중 규제완화’가 투기적 불법전매를 부추긴 주범으로 간주된다.
 이명박 정부에 이어서 현 정부의 정책특징은 거래활성화에 올인하는 것이다. 2,3년 전부터 내놓고 있는 기업임대주택, 임대주택 정책조차도 공급주의 관점이 그대로 반영되어 있다. 양적확대를 했으니 빚을 내서 사라는 전에 없는 정책이다. 국민들은 폭탄을 안고 사는 것과 다르지 않다. 문제는 거래활성화 대책을 지속적으로 내놓음에도 불구하고 지금도 악화되는 중이다. 저소득 무주택자들이 실제 지원을 받아서 살 수 있게 해야 한다. 전월세 세입자중 상위 소득자 30%가 살 수 있는 정도이다. 이는 전월세 문제를 해결하는 것이 아니다. 기왕 집을 갖고 있는 사람들이 집을 사기 때문에 도움이 안 된 것이다. 결과적으로 공급과잉이라는 것이 생긴 것이다.
 대한민국에도 일본의 잃어버린 10년처럼 장기침체의 위기가 덮쳐올 수 있다. 부동산 불황을 마주하느냐, 마느냐의 기점이 되는 위험한 시기이다. 정부가 내놓는 임대수요에 대한 정책은 깡통이었다고 비난할 수 있다. 부동산을 산업으로만, 공급으로만 바라보기 때문에 시장에 참여할 수 없는 약자들을 배려하지 않은 정책들이다. 정부가 고민해야 할 것은 전·월세 급증으로 인해 약자들의 주거비용이 급증하고 있다는 것이다. 과거 공급주의 관점이 관성으로 나타난 것이다. 많게는 60%, 전국적으로 55%의 국민들이 임차를 해서 살고 있다. 집을 사는 정책으로는 절대 해결할 수 없다.
 정책 제안에 대해 말씀을 드리면, 공급과잉의 조절과 시장안정화를 도모해야 한다, 자칫 발생할 수 있는 공급과잉을 선제적으로 막기 위해서는 정부가 예의주시하고, 적극적 공급관리를 실시해야 한다. 중장기 계획에 맞게끔 인허가, 분양, 준공 등의 적정치를 유지해야 한다. 또, 우리나라는 건설 산업에 너무 집중되어있다. 그 자체가 관성이 되어 건설산업 및 주택부동산업 전반을 지탱시키는 정책을 내놓을 수밖에 없다. 현 시점에서 건설사업의 선진화(구조조정)는 국민경제의 건강성 회복을 위해서도 굉장히 중요하다.
 덧붙여 공급의 방식을 소비자 중심으로 가야한다. 특히 후분양제를 실시해야 한다는 것이다. 선분양제의 이유도 많겠지만 공급자가 기득권을 유지하고 있는 우리나라의 특성 상 선분양제를 뿌리 뽑아 고친다는 것은 무리지만 후분양제로의 전환을 시도할 수 없는 이유가 되지는 못한다.
 사실, 후분양제도가 좋고 선분양제가 나쁘다고 주장하는 것이 아니다. 저는 수년전부터 후분양제를 강조해왔지만 제도자체를 정립하지 않는다면 실가능성이 없다. 청약 제도도 마찬가지다. 청약제도의 1순위 자격, 전매제한, 재당첨금지철폐 등은 본래대로 환원하거나 다시 강화해야 한다. 실수요자 중심으로 청약의 혜택을 돌려야 한다.
 최근의 집값 상승의 요인 중의 하나가 선택적인 분양상한제인데, 현행 청약 및 분양제도가 계속 유지되고 공급자의 우월한 지위가 계속 보장되는 한 원가연동형 분양가 상한제는 조속히 복원해야 한다. 분양가상한제가 그동안 3~4 차례 폐지되었는데, 폐지 후 1~2년 후엔 주택가격이 늘 올랐다. 공급자들이 분양가격을 올리면, 기존 주택의 가격도 올라가기 마련이었다. 오랜 논의 끝에 선택적 분양가상한제로 전환됐지만 소비자의 권리보호와 가격의 적정성을 소비자가 판단할 수 있도록 해야 하는바, 이를 보장하기 위해서는 원가연동형 분양가상한제 등의 가격관리제도가 반드시 필요하다.
 마지막으로 임대차 관계 안정화의 5대 제도로 ‘임대등록제’, ‘임대과세’, ‘적정 혹은 공정 임대료’, ‘계약갱신청구권’, ‘임대차분쟁조정’ 등을 꼽을 수 있는데 각 제도는 국가가 임차인의 주거권 보호를 제도로 뒷받침해주는 원리를 담고 있다. 임대인의 재산권 행사에 대항하여 임차인의 대등한 기본권으로서 주거권을 실효적으로 행사할 수 있는 임대차관계의 제도화를 주장하는 바이다."고 전했다.

 송인호 한국개발연구원 연구위원은 ‘최근 주택담보 대출 추이와 집단대출 규제의 필요성’을 주제로 발제했다. 송 연구위원은 “생산가능인구가 2017년부터 줄어들게 된다. 내년부터 생산가능인구가 줄어든다는 것은 주택수요가 줄어들게 된다는 것이다. 공급적인 부분에서 분명한 차이가 있고, 인구 사회적인 요인과 경제 금융적인 요인에 초점을 맞추어 깊게 고민해야 하는 시점이다.
 가계대출이 1223조원을 상회하는 가운데 주택담보대출의 증가속도가 빠르게 나타나는 현실이다. 그 이면에는 주택담보대출이 2015년에 500조를 증가하면서 두드러진다. 월마다 증가하는 폭이 늘어나고 있으며 가계대출에서 차지하는 비중도 60%에 육박한다. 주택담보대출이 가계부채 증가의 주요 원인으로 작용함을 알 수 있다.
 2014년도 2분기에 주택담보대출이 급격하게 증가하는데, 그 때는 LTV, DTI 규제완화가 이루어진 시기다. 우리나라는 처분가능소득대비 가계부채비율은 주요국가에 비해 매우 높은 편이고 금융자산대비 부채비율 또한 높은 수준에 머무르고 있다. 집단대출 증가가 2015년을 중심으로 큰 폭으로 증가하며 주택담보대출 증가의 주요 원인으로 작용하고 있다. 52만호(2015년) 과 44만호(2016년 예상) 의 주택담보대출 규모는 약 201조원이고 중도금 집단대출의 경우 약 150조가 순차적으로 이연되면서 증가가 예상된다.
 공급물량의 본격적인 입주가 시작되는 2017년, 주택시장은 빠르게 변한다. 과거부터 가구 수 변화도 빨랐고, 과거에는 수요에 비해서 공급이 적었던 것이 사실이다. 주택시장 환경이 완전히 다른 패러다임으로 변하고 있고 지금은 월세가 주요 임대시장의 주요형태로 바뀌고 있다. 특히 1인 가구가 많아지고 있으며 60세 이상의 주요 주택시장의 특징을 보면 주택 면적을 축소하는 경향이 강하다. 큰 변화가 일어나고 있는 시점인 것이다. 실제로 입주와 준공물량이 늘어나면서 수요와 공급의 일시적인 불일치가 주택시장의 충격으로 올 것이다. 대안이 필요한 시점이다.
 2016년 1~5월 중 주택담보대출 증가규모는 10조원이며 이중 집단 대출이 차지하는 비중은 52.6%를 차지하여 최근 주담대 증가의 주요 동력으로 집단대출 증가가 작용하고 있다. 집단대출의 증가 영향으로 2015년 52만호의 아파트 분양물량 급증의 영향과 2016년도의 높은 수준의 분양물량 예상의 영향이다. 내년 까지는 집단대출 증가에 의한 주담대 증가가 필연적이라는 것에 이해할 수 있다.
 2014년 8월 주택담보대출규제 LTV 및 DTI 상한이 완화되었고 이러한 규제완화는 내년 8월까지 연장되고 있는 가운데 최근 저금리 기조가 유지되고 있는 상황이다. 기존 대출의 전환보다는 추가로 대출을 확대하거나 최초로 주택담보대출을 받은 경우가 증가했고, LTV가 60~70%인 수준에서 주택담보대출이 크게 증가한 것이다.
 가계대출의 상환능력을 점검해보면, 처분가능소득대비 가계부채비율은 145%로 높은 편이고 빠른 속도로 상승하고 있는 반면, 최근 처분가능소득증가율은 4.1%로 둔화되고 있다. 고령층 대출의 질적 구조가 좋지도 않다. 연령이 증가할수록 만기일시상환대출비중이 높고, 비은행금융기관 대출비중도 30%를 상회하는 실정이다.
 결론적으로 말씀드리고자 함은 주택시장의 변화와 함께 정책도 변화되어야 하는 시점임에도 불구하고 정책이 유지가 된다면 심각한 불균형이 초래될 것이다. 이에 가계부채 대응방안으로 여신심사 가이드라인의 예외 조항을 보완하여 집단대출 등 가계대출 규제의 사각지대를 축소시킴으로써 가계부문에 대한 건전성 관리 강화를 강조하고자 한다.”고 전하며 발제를 마쳤다.