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[공감신문 시사공감] 분양가 상한제, 내 집 마련의 기회 될까대한민국 부동산 현황부터 분양가 상한제의 흑과 백까지

[공감신문] 권지혜 기자=오늘 정부가 ‘분양가상한제’를 도입했다.

국토교통부는 오는 10월부터 전국 31곳 ‘투기과열지구’ 민간 택지에 짓는 아파트에도 ‘분양가상한제’를 적용한다고 밝혔다.

이에 부동산 시장 전망에 대한 갑론을박이 이어지고 있다. 이번 분양가상한제 도입이 ‘내 집 마련’의 꿈을 이뤄줄 것이라 기대하는 시선이 있는가 하면, 정부의 지나친 시장간섭이라는 비판도 적지 않다.

집 값 상승을 막으면 좋은 것 아닌가? 왜 반대의 목소리가 나오는 것일까?

내 집 마련을 꿈꾸지만 부동산은 왠지 어려운 당신을 위해 준비했다. 오늘은 ‘분양가상한제’에 대해 파헤쳐 본다.

부동산관련 대출 추이(2019.3) / 한국은행, 금융감독원 제공

대한민국 부동산 현황

현재 대한민국의 부동산 대출은 1700조원에 달한다.

지난 8일 한국은행이 국회에 제출한 통화신용정책 보고서에 따르면 국내 부동산관련 대출 규모가 3월 말 기준 1668조원(잠정치)을 기록했다.

경기판단지표인 소비자심리지수(CCSI)는 석 달째 하락세를 이어가고 있다.

한국은행에 따르면 7월 소비자심리지수는 95.9로 전달 대비 1.6포인트 하락했다. 특히 집값이 오를 것이라 예상하는 소비자가 늘었다.

이 가운데 서울 아파트 매매와 전세는 모두 상승세를 나타내고 있다.

KB주택시장동향에 따르면 이달 8일 기준 서울 아파트값 상승률은 0.11%를 기록하며 8주 연속 상, 전셋값 변동률은 0.02%를 기록하며 상승곡선을 그리고 있다.

이처럼 부동산 시장이 불안정한 원인으로 출산율 하락, 미중 무역분쟁이 꼽히던 가운데 일본 수출규제까지 더해지며 국민들의 시름이 나날이 깊어지고 있다.

분양가상한제는 집값 안정화 정책의 일환으로, 최대 분양가의 기준을 정해주는 제도다. / 게티이미지뱅크

분양가상한제란?

분양가상한제는 집값 안정화 정책의 일환으로, 최대 분양가의 기준을 정해주는 제도다.

정부는 집값 상승의 주원인을 ‘분양가 자율화’로 보고, 법적 분양가 가이드라인을 정했다.

분양가상한제의 분양가 산정법은 ‘택지비(땅값)+건축비+건설업체 적정 이윤’이다.

상한제 도입 시 이렇게 책정된 가격 이하로만 분양이 가능하도록 규제하기 때문에 부동산 투기를 막을 수 있다는 장점이 있다.

1977년, 대한민국 정부는 아파트값 급등을 막기 위해 '분양 상한가 규제 제도'를 처음 도입했다. / 게티이미지뱅크

분양가 상한제, 두 번의 실패

우리나라에서 ‘분양가상한제’라는 말이 처음 등장한 것은 1977년이다.

당시 중동붐으로 부동산시장에 자본이 대거 유입돼 아파트값이 급등하는 현상이 벌어졌다. 이를 막기 위해 정부에서 급히 만들어낸 것이 ‘분양 상한가를 규제하는 제도’였다.

하지만 발등에 불을 끄기에 급급했던 제도는 부작용을 불러왔다. 첫 분양가상한제는 1980년대 말 ‘전세가격 폭등’이라는 대가를 치르게 된다.

이에 정부는 분양가상한제를 폐지하고 분양가를 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행했다. 그러나 1990년대 외환위기를 겪으며 규제는 점점 완화되고, 1999년 1월 국민주택기금 지원 아파트 외 전면자율화로 사실상 분양가규제는 폐지됐다.

그러자 분양가가 다시 급등했다.

1998년 512만원이었던 서울 아파트 평균 분양가가 2006년에 1546만원으로 급상승하자 국민들의 원성이 높아졌다. 2005년 3월 정부는 다시 분양가상한제를 도입, 2007년 9월부터 일반에 공급되는 모든 공동주택에 분양가상한제를 적용시켰다.

이후 이명박, 박근혜 정부는 주택사업이 위축되자 분양가상한제 폐지를 추진했다. 이는 국회의 반대로 실패했으나 대신 기준을 대폭 완화했다.

2017년 문재인 정부는 주택시장 과열에 대비해 분양가상한제 기준을 강화했으나 시장 적용이 어려운 수준이었다. 이러한 연유로 분양가상한제는 얼마 전까지 있으나 없으나 한 제도로 취급 받아왔다.

12일 철거 공사가 한창인 서울 강동구 둔촌 주공아파트. 이 아파트의 재건축 시공사인 현대건설 등은 10월부터 적용되는 '민간택지 분양가 상한제'로 인해 11∼12월께 예정돼 있던 일반분양을 앞당기는 방안을 검토 중이다.

기대효과와 우려들

분양가상한제 시행의 대표적 기대효과로는 ‘부동산 투기억제’가 있다.

일정 수준 이상으로 분양가를 올리지 못하기 때문에 시세 변동을 예측해 큰 차익을 얻는 것이 불가능해진다. 반면 일반적인 소득수준의 시민들은 상식적인 분양가로 아파트를 공급받을 수 있게 된다.

명확한 기대효과에 반해 분양가상한제 도입에 대한 부정적 전망은 다양하다.

대표적으로 오히려 아파트 가격이 오를 것이라는 우려가 있다. 민간시장이 분양을 포기하면 아파트 공급이 감소하고, 이로 인해 가격이 상승할 것이라는 의견이다.

안전과 관련된 우려도 크다. 분양가 자율화 이후 고품질의 주택이 공급돼 왔으나, 상한제가 실시되면 질 낮은 자재를 사용할 가능성이 높다는 것이다.

이 외에도 저렴한 시세에 아파트를 구입한 후 주변 시세가 오르는 것을 악용한 일명 ‘로또 분양’ 등에 대한 우려의 목소리도 이어지고 있다.

내 집 마련의 꿈 / 게티이미지뱅크

현재 서울의 집값은 비현실적 수준으로 뛰어올라, 내 집을 마련하는 것은 불가능에 가까운 일이 되었다. 때문에 서울의 직장인들은 비교적 집값이 저렴한 경기도로 눈을 돌려 출퇴근 왕복 두세 시간을 불사하며 피로감에 허덕이고 있다.

하지만 청년들의 임금으로는 경기도에도 내 집 마련이 어려운 실정이라, 정부 차원의 부동산 대책은 불가피했다. 다만, ‘분양가상한제’가 기대효과를 넘어서는 부작용 없이 부동산 시장을 안정화 시킬 수 있을 것인지는 두고 볼 일이다.

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