[공감신문] 시장경제 원리에서 공급이 수요보다 많으면 가격은 하락한다. 주택시장도 예외일 수 없다. 주택 공급 통계로 보면 공급과잉이 확실한데 우리나라 주택시장은 아직 하락하지 않고 있다. 

수십 년간 인구 증가시대에 익숙했던 과거 투자경험이 관성적으로 영향을 미치고 있다고 볼 수 있다.

주택시장도 다양한 변수에 따라 영향을 받기 때문에 정확한 시점은 알 수 없지만 그 시점이 가까워졌다는 징후는 알 수 있다. 바로 지금이 하락으로 전환되는 시점일 수도 있다.

첫 번째 징후는 최근 2년간 월세 비중이 줄고 전세 비중이 다시 높아졌다는 점이다. 저금리 시대에선 임대자가 월세를 선호한다. 얼마 전까지 만해도 전세 물건이 귀해 어쩔 수 없이 월세를 낀 반 전세를 선택한 세입자들이 많았다. 지금까지 주택시장은 임대자가 갑이고 세입자가 을인 시대였다.

그러나 상황이 바뀌었다. 세입자가 갑이고 임대자가 을인 시대가 왔다. 임대자가 월세 세입자를 찾지 못해 계속 빈집으로 둘 수 없으니 전세로 돌린 것이다. 공급과잉의 확실한 증거이다. 한국 주택시장은 이미 공급과잉임이 틀림없다.

올해는 입주물량이 60만호에 이를 것으로 예상되고 있어 공급과잉은 더욱 악화될 전망이다. 내년부터는 공급물량이 상당 폭 줄더라도 수요를 초과한 공급이 지속될 전망이다. 공급업체는 원가를 낮추고 틈새시장을 찾아서 공급해야 생존할 수 있기 때문이다. 

두 번째 징후는 거래감소이다. 과거 오랜 경험을 통해 볼 때 시장에서 거래감소는 가격하락의 전조로 해석한다. 급한 매물은 항상 있기 마련인데 수요가 약하니 가격을 낮추어 거래하는 흐름이 형성되기 때문이다.

세 번째 징후는 최근 지방 주택시장의 가격하락이다. 시장은 가장 약한 쪽부터 무너진다. 지금은 수도권과 서울시 모두 공급과잉이 빠르게 진행되고 있기 때문에 가격하락은 빠르게 확산될 수 있다.

우리나라 장기적인 부동산시장 전망은 어둡다. 인구가 감소하는 시대가 다가오고 있기 때문이다. 인구감소 시대 부동산시장 전망은 불 보듯 뻔하다.

약 10년후 자율자동차 시대가 오면 반값 택시요금이 등장하고 차량공유서비스가 크게 늘어날 전망이다. 시민의 차량 보유대수가 크게 감소할 수밖에 없다. 그때는 도심 주차장이 남아돌게 되어 주택용지로 활용될 수 있다.

주택을 빈집으로 두면 비용과 세금을 먹어 치우는 애물단지가 된다. 시간이 갈수록 매물은 늘어 날 수밖에 없다. 인구 감소 시대에선 공급과잉이 해소되지 않고 계속 악화되기 때문에 가격하락은 좀처럼 멈추지 않는다.

이상 3가지 징후로 볼 때 주택 가격이 급락하는 시점이 가까이 왔음을 알 수 있다. 가격하락은 장기간 계속될 전망이며 하락폭도 제법 큰 폭이 될 것으로 예상한다.