[공감신문] 염보라 기자= 새 정부에서 ‘부동산 규제 완화’ 공약을 내걸고 현재 다양한 방안을 논의 중이다. 특히 ‘다주택자 양도소득세(이하 양도세) 중과 1년 유예’ 공약에 대한 국민적 기대가 높은 상황이다.

양도세 중과를 1년간 유예한다는 건 2년 이상 보유한 다주택자에 최고 45%의 기본세율을 적용해 세금 부담을 한시적으로 낮춰준다는 의미다.

이쯤 되면 1주택자로의 전환을 준비 중인 다주택자들은 궁금해진다. 그래서, 언제 집을 팔아야 절세 혜택을 높일 수 있냐는 것.  

이에 11일 공감신문과 만난 이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사는 “지금 시작해야 한다”고 답했다. 1년이라는 유예기간이 주어지지만, 보유세 기신일인 6월 1일 전까지 잔금 거래를 마치면 올해 보유세 완화까지, 1석2조 효과를 볼 수 있다는 설명이다.

이 세무사는 “매매계약을 체결해도 잔금일자나 등기일까지 시간이 필요하다”라며 “5월 이후 매물이 쏟아져나올 수 있는 만큼, 빨리 집을 내놓고 잔금을 협상하는 방식으로 해야 자칫 후순위로 몰려 기간 내에 집을 못 파는 불상사를 피할 수 있다”고 조언했다.

공감신문은 이번 인터뷰에서 무주택자가 생애 첫 집을 구매할 때, 다주택자가 주택을 매물로 내놓을 때, 가족 간 거래를 앞두고 있을 때 등 다양한 상황에서의 절세 방법에 대해 이야기를 나눴다. 다음은 인터뷰 일문일답이다. 

Q. 부동산 세금 문제는 간단한 듯하면서도 굉장히 어렵게 느껴지는 것 같다. 특히 이번 정부에서 더 복잡해졌다는 생각이 든다. 부동산 세금 정책이 어떻게 바뀌어서 그런 건가.

- 다주택자에 대한 세금 정책이 특히 많이 바뀌었다. 크게 두 종류인데, 부동산을 갖고 있을 때 종합부동산세(이하 종부세)를 많이 내게 바뀌었고, 또 이걸 팔 때 양도세를 많이 내게 바뀌었다.

그런데 모든 게 사이클이 있는 것처럼, 과거 노무현 정부 때도 다주택자에 대한 규제 정책이 오랜 시간 있었다. 2003년도쯤 다주택자 규제 정책이 나왔다가 2009년도쯤 없어졌다. 쉽게 이야기하면 노무현 정부 때 규제하다가 정권이 바뀌면서 풀어진 거다.

이번에도 마찬가지다. 문재인 정부에서는 다주택자에 대한 보유세와 양도세 규제를 강화했고, 새 정부에서는 부동산 세 부담을 완화하겠다고 하고 있다. 과거의 그 패턴대로 흘러가고 있다는 생각이다.

Q. 부동산 세금 항목도 여러 가지가 있다. 무주택자가 내 집을 마련하고자 할 때 특히 고려해야 할 세금 항목으로는 어떤 것들이 있을까. 간단한 설명과 도언을 부탁드린다.

- 무주택자의 경우 처음 집을 살 때 ‘취득세’라는 걸 낸다. 현재는 ‘생애최초 주택 취득’이라고 해서 취득세를 면제 또는 감면해주는 정책이 있다. 다만 부부 합산 소득이 7000만원 이하여야 하고, 1억5000만원 이하 주택만 100% 면제해주는(1억5000만원 초과 시 50% 감면) 등 조건이 까다롭다. 그래서 새 정부에서는 이 기준을 없애고 생애최초 주택 구매자 모두에게 취득세를 면제해주자는 이야기가 나오고 있는 상황이다. 이 부분을 예의주시 하고 있으면 좋겠다.

Q. 1주택자가 이사를 가고자 할 때는 어떤가.

- ‘1주택 비과세’ 조건을 확인해야 한다. 특히 이사 갈 집을 먼저 사고 현재 거주 중인 집을 나중에 파 는 경우가 문제인데, 이때는 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 유예기간을 꼭 확인해야 한다. 현재 수도권이나 조정지역에서는 첫 집을 사고 나서 1년 이후 두 번째 집을 사야 하고, 두 번째 이사 갈 집을 사면 1년 안에 기존 집을 팔아야 한다. 비조정 대상 지역은 2년 안에만 팔면 된다.

또 하나 고려해야 할 부분은, 6월 1일 기준으로 집이 두 채면 종부세를 빼주지 않는다는 것이다. 양도세의 경우 유예기간 안에 (옛날 집을) 팔면 혜택을 유지해주지만, 종부세는 6월 1일 현재 두 채면 예외없이 내야 한다. 그 날짜를 조심할 필요가 있다.

Q. 주택임대 사업을 하고자 할 때 고려해야 할 부분은.

- 임대사업자의 경우라면 세금 혜택 대상을 알아야 한다. 현재는 빌라나 단독주택만 세금 혜택을 받을 수 있다. 예전에는 아파트도 임대사업자로 등록하고 조건에 맞으면 혜택을 줬는데, 관련 규제가 강화되면서 아파트에는 혜택을 안 주는 것으로 제도가 바뀌었다. 

또 임대사업자라고 하면 보통 세무서에만 사업자등록을 하는데, 세금 혜택을 받기 위해서는 구청과 세무서 양쪽에 모두 등록을 해야 한다. 구청에서 등록 시 세무서 자동 신청란에 체크를 하면 좀 더 편리하게 등록 작업을 마칠 수 있다.

Q. 새 정부에서 부동산 세금 완화를 공약으로 내걸고 현재 다양한 방안을 논의 중이다. 절세 측면에서 특히 눈여겨 보고 계신 내용이 있다면.

- 다주택자에 대한 양도세 중과 1년 유예와 종부세를 2020년 수준으로 되돌려놓겠다는 공약이 있다. 이 두 가지는 법을 바꾸지 않고 대통령이 시행령을 개정해서 추진할 수 있는 영역이다. 실현 가능성이 높기 때문에 조금 더 기대할 수 있겠다는 생각이다.

이 공약이 현실화할 경우, 다주택자 입장에서는 양도세 중과나 보유세 정비의 혜택을 받으려면 언제 집을 팔아야 할까 하는 문제가 중요할 것이다.

일단 새 정부 출범 이후에 양도세 중과 유예를 추진한다고 하니까 잔금일을 중과 유예 시점 이후에 맞추면 된다. 보통 부동산을 샀다 팔았다 이야기할 때 계약서 작성 시점을 언급하는데, 세금을 적용할 때는 잔금지급일을 기준으로 해야 한다. 지금 계약서를 작성해도 잔금일은 5월 11일 이후가 될 것이니, 사실 지금부터 매도하려고 노력해도 된다는 의미다.

보유세 부담을 피하기 위해 6월 1일 이전에 집을 팔려고 하는 사람이 많을 것이다. 그러면 빨리 매물을 내놓고 잔금을 협상하는 방식으로 해야지, 다른 사람이 먼저 다 팔고 내가 후순위가 되면 기간 내에 못 파는 상황이 발생할 수 있다.

Q. 절세 효과를 높일 수 있는 매도 시점이 있다면 좀 더 설명해달라.

- 기본적으로 보유세나 종부세 부담이 높은 분들은 6월 1일 이전에 (매물을) 푸는 게 좋다.

양도세의 경우 1년 단위로 부동산 매매 차익을 합산하게 돼 있으니, 매도 시점을 나누는 게 세금 절약에 도움이 된다. 예를 들어 올해 하나 팔고, 내년에 하나를 팔아서 1년당 이익을 줄이는 방식이다. 부동산이 한 개라면 올해 50% 양도하고, 나머지 50%를 내년에 양도해 1년당 이익을 줄일 수도 있다.

매도자를 나누는 방식도 유용하다. 보통은 부동산을 팔아서 돈이 생기면 자녀들에게 도움을 주고 싶어 한다. 이 경우 자녀에게 주려고 했던 금액만큼 부동산을 일부 잘라서 증여하는 방법을 추천한다. 매도할 때에는 상대방에게 ‘양쪽을 합쳐서 사주세요’ 할 수 있다. 이렇게 하면 1인당 세금이 줄어드는 효과를 볼 수 있다. 

Q. 작년 종부세 납입 기간에 특히 논란이 됐던 부분이 고향집 증여·상속에 따른 ‘세금 폭탄’ 문제였다. 올해는 어떨까.

- 올해 2월 법이 바뀌면서 이 문제는 거의 해소된 상태다. 지금은 상속일로부터 기본 2년간 주택 숫자에 반영하지 않고 있다. 상속받은 집의 가격을 합치긴 하지만, 1주택자로 보니까 세금 부담이 크게 늘어날 일은 없는 것이다.

Q. 증여 등 가족 간 거래도 크게 늘었다. 이 경우 고려해야 할 부분은.

- 법에서는 가족 간 거래 시 시가의 30% 또는 3억원 이하 중 적은 금액으로 싸게 파는 것을 허용하고 있다. 여기서 ‘허용한다’는 건 증여세 쪽에서 허용한다는 의미다. 증여세를 물리지 않겠다는 것일 뿐, 양도세는 제값을 기준으로 해야 한다. 보통 양도세도 낮춘 금액에 맞춰 내면 되지 않을까 생각하시는데, 그러면 나중에 세금을 토해내야 하는 경우가 생길 수 있어 주의할 필요가 있다.

또 하나 권유하고 싶은 건 차용증을 쓰라는 것이다. 자녀가 집을 살 때 돈을 보태주고 싶은 분들이라면, 세금 측면에서 볼 때 돈을 빌려줬다는 객관적인 증거가 있으면 좋다. 그게 없으면 증여세가 부과될 수 있다. 증여 의사 없이 돈을 빌려주는 경우라면 차용증도 쓰고 이자 상환 영수증을 만드는 등 대비가 필요하다. 

Q. 다주택자가 집을 매도한다고 할 때, 어떤 순서로 내놓는 게 유리한가.

- 다주택자 중과세 규정을 보면 몇 가지 예외규정이 있다. 임대사업자로 등록했다가 기간을 다 채우고 파는 경우, 상속 받은 지 5년이 안된 것 등이다. 그런 매물은 (양도세 중과) 유예시행 전에도 중과가 안 되니까 이렇게 중과 제외 대상에 해당하는 것들을 먼저 살피는 것이 중요하다.

그 외에는 차익이 적은 것부터 팔면 된다. 만약 오래된 단독주택을 가지고 있다면 건물 부분을 밀어버리고 매도하는 것도 방법이다. 땅 자체는 중과 대상이 아니기 때문이다. 단독주택 매입 수요가 있는 사람 중에는 건물을 새로 지어 올릴 계획을 가진 분들이 있으니, 그런 조건이 맞다면 절세 측면에서 고려할 만 하다.

Q. 부동산 투자의 관점에서 볼 때, 세제 혜택이 좋은 상품으로는 어떤 게 있을까.

-부동산 리츠 펀드를 추천한다. 부동산 양도세는 이익이 클수록 세금이 많아진다. 하지만 리츠는 펀드 투자이기 때문에 양도세로 합쳐지지 않는다. 배당 소득이라는 이름으로 세금이 계산되지만, 양도세에 포함되는 것보다는 세금 부담을 낮출 수 있다.

Q. 부동산 리츠 투자 시 유용한 절세법이 있다면.

- ‘공모 부동산 펀드 분리과세 특례’라는 게 있다. 부동산 펀드에 투자해서 3년 이상 투자 기간을 유지하면 투자 금액 5000만원 한도로 이익의 9.9%까지만 세금으로 받는다는 것이다. 5000만원을 기준으로 하기 때문에 이익이 10~20% 난다고 해도 아주 큰 금액이 아니지만, 세금 혜택을 주는 거니까 활용하면 좋을 것이다. 

Q. 마지막으로 조언하고 싶은 말씀이 있다면.

- 부동산 절세를 하려면 전문가 상담이 필요한데, 상담을 언제 받느냐도 굉장히 중요한 문제다. 대부분 매매계약서에 사인한 이후 상담을 받으러 온다. 하지만 이때는 이미 매매 절차의 99%가 끝난 시점이기 때문에 잘못된 부분이 있어도 되돌리기가 쉽지 않다.

1세대 1주택자분들에게는 비과세 요건을 잘 확인하라고 말씀드리고 싶다. 1세대 1주택자분들은 사실 세금 걱정할 게 크게 없지만, 모든 문제는 방심할 때 터지는 법이기 때문이다. 비과세인줄 알고 거래를 끝냈는데 비과세 조건에 해당하지 않아서 문제가 된 경우를 종종 봤다. 다주택자든, 1주택자든, 절세 혜택을 누리기 위해서는 꼼꼼하게 공부하고 체크하는 것이 중요하다.

대담= 전규열 대표이사
정리= 염보라 기자
사진= 이건 기자

※ 이번 인터뷰는 코로나19 방역수칙을 준수하며 진행했습니다.

이호용 세무사 프로필

-現KB국민은행 WM스타자문단 세무사
-공인중개사
-투자자산운용사
-국제공인재무설계사(CFP)
-동아일보,한국경제 등 칼럼 기고
-이화여대 자산관리컨설팅 수료
-세무전문대학원 조세전략 석사