[공감신문] 염보라 기자= “더 이상의 희망고문은 안 됩니다.“

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 24일 공감신문과의 인터뷰에서 전세사기 피해 대책에 대한 질문이 나오자 이같이 힘줘 말했다.

김 소장은 “정부가 모든 걸 다 해결해줄 수 있는 것처럼 말하면서 시간만 끄는 건 피해자들에게 희망고문이 될 수 있다“면서 “‘피해자에게도 과실이 있고, 그에 따른 손해를 감수해야 한다‘라는 사실을 인정하게 하고, 최우선변제 보증금 기준을 폐지하는 등 실질적인 대책을 빠르게 내놔야 한다“고 피력했다.

나아가 추가 피해가 발생하지 않도록 예방 대책을 마련하는 것도 중요할 터. 이에 김 소장은 인공지능(AI) 기술을 활용한 전세 매매 계약 시스템 구축을 제안했다. 시스템상에서 계약서를 쓰면 AI가 매물과 임대인에 대한 정보를 확인하고, 안전한 거래임이 확인될 때 계약을 마무리해주는 방식이다. 

김 소장은 “특히 전세보증보험 가입을 필수 항목으로 넣어야 한다“며 “HUG(주택도시보증공사) 등에서 계약금을 보관하고 있다가 계약 완료 후 임대인에게 보내는 방식까지 더한다면 전세사기 문제도 상당 부분 예방할 수 있을 것이라고 본다“고 말했다.

그럼에도 발생할 수 있는 전세사기 피해에 대해서는 전세보증금 일부를 강제 예치하게 함으로써 대비해야 한다고 제안했다. 김 소장은 “전세보증금의 30% 정도를 강제 예치하게 한다면, 전세사기가 발생했을 때 최우선변제금과 더해 어느 정도 피해 회복이 가능할 것“이라며 “나아가 갭투자가 줄어 부동산 시장 안정화도 꾀할 수 있다“고 강조했다.

한편, 김인만 소장은 김인만부동산경제연구소와 함께 부동산중개법인 ‘부다방’을 운영 중인 부동산 전문가다. 부동산R114 VIP 상담위원, 한국개발연구원(KDI) 자문위원 등으로도 활동하고 있다. 

이번 인터뷰에서는 전세사기 문제를 비롯해 금융위기 뇌관으로 떠오른 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 부동산 2차 하락 가능성 등에 대해 두루 의견을 나눴다. 내용은 일문일답 방식으로 정리했다. 
 

Q. 최근 방송 인터뷰에서 부동산 2차 하락을 경고하셨던데, 어떤 내용인가.

“과거 2008~2009년 (부동산 가격이) 떨어지던 시기를 보면 그전에 미친 듯이 올랐다. 오버슈팅(단기급등)이 되고 피로가 누적된 상태에서 글로벌 금융위기가 온 것이다. 이미 울고 싶었던 사람의 뺨을 때려 울린 것과 같다. 지역별로 편차는 있었지만 3년간 대체로 오르내림을 반복하다 2011년 3월 2차 하락을 맞았다. 당시 정부는 침체된 시장을 살리기 위해 DTI(총부채상환비율) 규제를 한시적으로 완화하고, 이후 집값이 오르면 원복(원상복구) 하는 걸 2~3번 반복했다. 그러다가 2011년 3월 원복을 발표했다. 모두가 한시적 완화 조치 연장을 예상했는 데 말이다. 시장이 충격을 받았고, 매물이 쏟아져 나왔다. 심리적인 측면도 있었다고 본다. 저 역시 2010년까지는 어떻게든 버텨보자는 심정이었는데, 2011년 들어서면서 ‘대출 이자 내는 것도 죽을 것 같은데 어떡하지’ 하는 마음이 들더라. 그런 상황에서 원복 발표가 나오니까 ‘와, 답이 없는데?’ 하는 생각이 드는 거다. 다른 분들도 마찬가지였을 거라고 생각한다. 이번에도 과거 흐름과 유사하게 갈 가능성이 높다. (부동산 하락기) 3년 차에 접어들면 포기하는 집주인이 나올 것이다. 어떤 것이 트리거가 될지는 모르지만, 예상치 못 했던 금리 인상이 될 수도 있다. 집값은 매수자와 매도자의 줄다리기다. 이번에 집주인이 한 번 져야 다음 상승으로 갈 수 있다. 패닉셀(공황매도)이 와야 거래량이 늘어나고 (부동산 하락기가) 끝날 수 있다. 반대로 생각하면 그때가 내 집 마련의 기회일 수 있는 것이다.”

Q. 정리하자면 2~3년 내로 2차 하락이 오고, 이후에 다시 반등할 수 있다는 말씀인 건가?

“그렇다. 과거에 그랬고, 심리적으로도 그렇다. 서울 부동산 가격이 본격적으로 상승한 게 2015년부터다. 2015년부터 2021년까지 서울 아파트 가격은 2~3배 올랐다. 7년간 그렇게 많이 올랐는데, 겨우 6개월 조정되고 다시 상승한다? 너무 피곤하지 않나. 마라톤 선수가 42.195km를 뛰었는데, 하루 쉬고 다음 경기를 준비해야 하는 꼴이다. 게다가 2~3년은 서울 기준이다. 외곽 지역은 조정기가 상당히 더 오래 지속될 수 있다.”

Q. 요즘 지방에서는 미분양 문제가 심각하더라. 서울과의 온도차가 큰 것 같다.

“과거에도 그랬다. 어떻게 서울과 지방이 똑같을 수 있겠나. 모든 지역 (부동산 가격)이 다 오른 2020~2021년은 지극히 비정상적인 상황이었다. 금리를 올려야 할 타이밍에 코로나19가 터지고, 이로 인해 제로금리로 내려가면서 (가격이) 말도 안 되게 올라갔다. 왜곡된 거다. 집값을 잡으려면 수요를 잡거나 공급을 늘려야 하는데, 수요가 안 잡히니 공급을 늘리는 정책을 썼다. 그런데 사실 공급이 부족한 지역은 서울뿐이다. 지방은 조금 다르게 접근했어야 하는데, 그냥 열심히 (공급을) 늘렸다. 2019년부터 2021년까지 많은 건설사가 ‘선분양 제도‘를 이용해 브리지론을 일으키고 본 PF 대출을 일으켜서 아파트를 올렸다. 물 들어올 때 노 젓자는 식이었다. 하지만 건설사들도 분명 알았을 거라고 본다. 부동산 호황기는 이제 끝이라는 걸 말이다. 그렇다 보니 (물량을) 빨리 털어내려고 했다. 2020~2021년 공격적으로 분양을 했다. 그런데 작년부터 기준금리가 가파르게 올랐다. 금리 인상 전에 입주까지 완료한 사업장은 괜찮은데, 2020~2021년 분양을 해서 아직 입주 전인 사업장은 남는 게 하나도 없는 상황이 됐다. 게다가 입주 시점이 왔을 때 입주가 원활하게 이뤄진다는 보장도 없다. 그러면 시행사는 파산한다. 저는 이 부분을 굉장히 심각하게 보고 있다. 미분양 문제를 해결하지 못하면 부동산 PF 대출을 공격적으로 늘린 보험회사나 증권사, 새마을금고 등이 부실채권을 안게 될 수 있다. 부동산 쪽 문제가 금융시장으로 불똥이 튈 수 있다는 거다. 그런 측면에서 이번 전세사기 문제도 정부가 나서서 속전속결로 처리해야 한다는 생각이다. 현장 이야기를 들어보면 정상적인 매물조차 소화가 안 된다고 하더라. 정상적인 전세 시장이 돌아가질 않는 거다. 물론 아파트는 제외다. 이게 연쇄 작용을 일으키면 시행사 PF도 상당히 문제가 될 수 있다고 본다.“

Q. 금융권에서도 부동산 PF 대출을 부실 뇌관으로 지목하던데, 어떤 상황인지 자세히 설명해달라.

“건물을 올리려면 땅부터 확보해야 하지 않나. 이때 이용할 수 있는 대출이 브리지론이다. 일례로 대우건설은 지난 2월 울산 동구 주상복합 아파트 개발사업을 440억원 손해를 감수하면서까지 포기했다. 시행사가 브리지론으로 1000억원을 조달했는데, 이 중 대우건설이 440억원을 지급보증했다. 이후 본 PF로 넘어가야 하는데 기준금리가 가파르게 오르면서 변수가 생겼다. 대출금리는 (지난해 4월 도급계약 당시 검토했던) 5.7%에서 (작년 말 본 PF 계약을 앞두고) 10%로 상승했고, 취급수수료는 1%에서 11%로 올랐다. 대우건설 입장에서는 분양이 된다는 확신도 없었다. 당시 울산에서는 1년 만에 미분양이 10배 늘었다. 본 PF에 들어가면 책임준공 때문에 무조건 다 지어야 한다. 대우건설 입장에서는 ‘은행 돈 갚다가 내가 죽겠구나. 차라리 440억원을 날리는 게 돈 버는 길이다’ 라는 생각이 들었을 거다. 지금 PF 시장이 이런 분위기다. 대우건설에도 나름 분석팀이 있지 않겠나. 일시적인 위기로 봤다면 버텼을 거다. 2~3년 안에 답이 안 나온다는 판단이 서니까 440억원을 날린 거다. 미분양이 늘어나면 당연히 PF 부실화로 이어질 수밖에 없다. 그런 의미에서 2020~2021년 분양했던 곳을 어떻게 해결하느냐가 최대 관건이라고 본다.“

Q. 그렇다면 어떤 정부 대책이 필요하다고 보는지?

“매입과 지원, 두 가지 방법이 있을 거다. 개인적으로 매입 방법은 반대한다. 물론 진짜 좋은 역세권 입지, 40~50% 할인된 가격이라면 찬성한다. 그런데 이미 10% 할인 분양 중인 매물을 굳이 10% 할인된 가격으로 사줄 필요가 있을까. 그냥 미분양을 소진하기 위한 매입은 세금 낭비일 뿐이라는 생각이다. 지원 방법은 세금 측면에서 접근할 수 있다. 취득세 면제, 5년간 재산세 50% 감면, 5년간 양도세 면제 정도의 혜택을 준다면 시장에서 충분히 미분양 물량을 소화할 수 있다고 생각한다. 문제는 시간이다. 골든타임이 지나기 전에 결단을 내려야 한다.“
 

Q. 문제의 시작이 가파른 금리 인상 아닌가. 최근 시장에서는 연내 금리 인하에 대한 기대감이 높아 보이는데.

“저 역시 미국이 추가 인상을 안 한다는 전제 하에 올해 하반기 중 0.25%포인트(p) 정도 금리 인하 가능성이 있다고 생각한다. 기대처럼 0.25%p 내리면 시장 수요자는 ‘드디어 금리인상기가 끝났다. 이제 저금리로 갈 거다’라는 희망회로를 돌릴 것이기 때문에 아마 상당히 많은 매수 대기자들이 유입될 거라 본다. 그러면 가격 반등폭이 꽤 클 수 있다. 다만 시간이 지나고 어느 순간 냉정하게 생각해 보면 0.25%p 내린다고 해서 저금리가 아니라는 걸 깨닫게 될 거다. 지금 (한국은행 기준금리가) 3.50%인데, 1.50%까지 가려면 2~3년은 족히 걸리지 않겠나. 그 과정에서는 수많은 변수가 있을 것이고, 오히려 다시 올릴 가능성도 있을 수 있다. 그러면 시장 수요자들은 ‘너무 따라갔나’ 하고 멈출 거다. 즉, 당장은 완벽한 반등을 기대하기 어렵다는 판단이다.“ 

Q. 앞서 잠시 언급해주셨지만 최근 전세사기 문제로 시끄럽다. 이에 대한 해결책으로 당정은 피해 주택 경매 시 임차인에게 우선매수권 부여, 저리 대출 지원 등을 추진한다는 방침을 밝혔는데, 어떻게 보셨나?

“이 방침이 도움 되는 분도 있지만, 안 되는 분도 있다. 우선매수권이 도움 되는 건 동탄 사례처럼 선순위 근저당권자가 없고, 전세가율이 높은 경우다. 예를 들어 시세가 10억원인데 전세는 11억원인 경우다. 우선매수권이 있으면 어차피 상계 처리하면 되니까 (구매 희망가를) 그냥 11억원이라고 쓰면 된다. 문제는 인천 사례처럼 선순위 근저당권자가 있는 경우다. 무조건 선순위 근저당권자가 우선이기 때문이다. 선순위 근저당권자가 선순위 채권을 포기하면 좋겠지만, 현실적으로 쉽지 않은 문제다. 게다가 무이자도 아니고 저리 대출이다. 이미 받아놓은 전세대출에, 추가 대출 이자까지 내야 하는 셈이다. 또 매입이 아닌 거주만 원하는 경우 LH(한국토지주택공사)에서 피해 주택을 매입해 최장 20년 동안 임대할 수 있게 해준다고 하는데, 오히려 은행만 환영할 대책이라고 본다. 세입자 입장에서는 그냥 전세금을 돌려받는 게 더 좋지 않을까? LH의 자금 상황이 좋은 것도 아니다. 적자가 상당하다. 문제가 될 수 있는 건 애초에 시도하지 말아야 한다.“

Q. 그렇다면 소장님이 생각하시는 수습 방법은 무엇인가.

“이 문제는 속전속결로 끝내야 한다. 피해를 입은 분들에게 미안한 마음이 있지만, 그래도 ‘피해자에게도 과실이 있고, 그에 따른 손해를 감수해야 한다‘라는 사실을 인정하게 해야 한다. 정부가 모든 걸 다 해결해 줄 수 있는 것처럼 말하면서 시간만 끄는 건 그들에게 오히려 희망고문이 될 수 있다. 특히 인천의 경우 선순위 근저당권자가 버젓이 있는데, 어떤 대책을 내놓을 수 있겠나. 경매에서 낙찰을 받아도 선순위가 우선이고, 배당을 받아도 선순위가 우선이다. 손실이 불가피한데, 대체 어떻게 해결해 줄 수 있다는 것인가. 그렇다 보니 정부에서도 거주권 보장 대책밖에 내놓지 못하고 있다. 더 이상의 희망고문은 안 된다. 지금은 물에 빠진 사람에게 목을 축이라며 콜라만 계속 던져주는 꼴이다. 이제는 빨리 끄집어 내서 아픈 곳을 치료하고, 일상으로 돌아가게 해줘야 한다. 그리고 더 이상 안 빠지게 해준다는 약속을 해야 한다.“  

Q. 구체적으로는 어떤 대책이 있을까?

“최우선변제금의 보증금 기준을 없애는 거다. 인천의 경우 보증금액이 8500만원을 넘어 최우선변제 대상에서 제외됐다. 보증금 기준을 없애 최우선변제금 2800만원이라도 받을 수 있게 해줘야 한다고 본다. 그리고 경매에서 낙찰을 희망하는 이들에게는 정부 계획처럼 우선매수권과 무이자 혹은 저리대출을 지원하고, 2800만원만 받고 나오고 싶은 이들에게는 공공임대주택에서 10년간 거주할 수 있게 해주는 거다. 아니면 10년 무이자 대출이라도. 피해금액 전부를 정부가 보전해 줄 수는 없지만, 이자 정도는 지원해줘야 하지 않겠나. 피해자와 은행, 정부가 함께 손해의 일부를 감수해야 한다는 생각이다."

Q. 전세 보증금 전액을 정부가 변제해줄 필요는 없다고 보는 건가?

“개인적으로 사기를 당한 분들도 많지 않나. 형평성 문제가 있을 수 있다.“

Q. 전세사기 문제를 사전에 예방할 수 있는 방법은 없을까?

“유튜브에 동영상을 업로드하면 유튜브에서 자체적으로 저작권 검사를 한다. 테스트를 해본 적이 있는데, 정말 똑똑하게 잡아낸다. 저는 전세계약도 그래야 한다고 본다. 국토부에서 만든 ‘안심전세앱‘은 실질적인 효과를 기대할 수 있을지 의문이다. 모든 세입자가 해당 앱을 이용할 것이란 보장이 없기 때문이다. 그저 ‘너희에게 확인 권한을 줬으니까 너희가 확인하고, 너희가 책임져’라고 말하는 것과 다르지 않다. 이 문제는 개인에게 맡기면 안 된다. 계약 자체를 AI 기반으로 시스템화해야 한다. 국세청과 관련 기관이 하나의 시스템을 구축하고, 시스템상에서 계약서를 쓰면 안전한 거래임이 확인될 때 계약을 마무리할 수 있도록 해줘야 한다. 특히 보증보험 가입을 필수 항목으로 넣어야 한다. 그리고 계약금은 HUG 등에서 보관하고 있다가, 임대인 정보를 다 확인한 다음 계약해도 괜찮다고 판단이 서면 계약 완료 후 집주인에게 보내는 거다. 네이버 쇼핑이나 쿠팡의 에스크로 제도처럼 말이다. 그러면 전세사기 문제도 상당 부분 예방할 수 있을 거라고 본다.“

Q. 굉장히 좋은 대안이다.

“또 은행의 경우 고객 예치금에 대한 지급준비율이라는 게 있지 않나. 이걸 전세 매매에 적용하면 좋겠다. 전세금의 30% 정도를 강제적으로 예치하는 거다. 전세사기가 발생했을 때, 피해자 입장에서는 최우선변제금과 함께 예치해둔 30%를 돌려받으면 손실을 상당히 줄일 수 있다. 물론 집주인들의 반발이 있을 수 있기에 공론화 과정은 필요하다. 30%에 해당하는 이자 비용을 지급하는 등 보완 방안도 있어야 할 것이다. 다만 이 부분이 성사된다면 전세사기 피해 예방은 물론, 갭투자가 줄어 부동산 시장 안정화도 꾀할 수 있다. 이대로면 전세시장은 죽는다. 건전한 전세시장으로 계속 유도를 해야 한다.“
 

Q. 공인된 기관이 주택에 대한 담보가치를 평가할 수 있다면 매매가보다 전세금이 높은 ‘깡통주택’ 문제를 해결할 수 있을 것 같다는 생각도 든다. 이런 방안이 현실적으로 가능하다고 보는지?

“현실적으로 가능할 수는 있지만 효과는 의문이다. 돈이 있는 곳에는 사기가 있다. 예방책을 만들면 다른 방법으로 사기를 칠 거다. 사기꾼은 경우의 수를 생각한다. 성공 확률과 실패 시 패널티 같은 것들이다. 만약 ‘실패 확률이 50%인데, 한 번 들어가면 30년형이다’라고 하면 사기를 안 칠 거다. 하지만 우리는 사기범죄에 관대하다. 사기죄 입증도 어렵고 형량도 가볍다. 아예 사기를 칠 생각조차 못하도록 해야 한다. 사법이 무서워야 범죄도 줄어들 수 있다고 본다.“

Q. 이번 전세 사기 사태를 보면서 대학생이나 사회초년생을 위한 경제교육의 필요성도 제기되는데, 이에 대한 견해는? 

“당연히 필요하다. 전세를 구하면서 전세 매커니즘에 대해 모르는 친구들이 생각보다 많다. 예를 들어 전세 확정일자의 개념조차 모르고, 확정일자를 받으면 무조건 안전한줄 안다. 선순위가 존재하면 끝나는 건데 말이다. 그리고 어떤 분들은 전세권 설정을 한다. 전세권 설정은 배당 신청을 안 해도 후순위보다 먼저 돈을 받을 수 있다는 거다. 확정일자와 마찬가지로 선순위는 절대 못이긴다. 은행이 근저당을 잡아놓으면 아무리 전세권을 설정해도 안 된다. 게다가 (경매에서) 낙찰 가격이 떨어지면 방법이 없다. 그러니 굳이 비싼 등기비용을 들여서 전세권을 설정할 필요가 없다는 생각이다. 확정일자만 받아도 된다. 이보다는 오히려 선순위를 확인하는 게 중요하다. 그 다음은 시세가 얼마고, 경매에 넘어갔을 때 얼마나 낙찰되는지, 이때 내 전세금은 얼마나 받을 수 있는지를 계산해야 한다. 이 두 개만 확인해도 충분히 안전성을 확보할 수 있다. 그게 아니면 계약을 하지 말아야 한다. 그리고 전세보증보험 가입 유무도 중요하다. 가입이 안 돼 있으면 계약을 안 해야 한다. 만약 보증보험 가입이 안 돼 있다면, 계약서 특약사항에 ‘보증보험이 안 되면 계약을 무효로 한다‘라는 걸 명시하고 보증보험 신청을 해야 한다. 물론 가장 좋은 방법은 앞서 말씀드린 것처럼 이 모든 걸 시스템화하는 것이다. 이를 위한 중개사법 등 개정이 시급하다.“

Q. 그런데 전세보증보험을 의무화 하면 저소득층 입장에서는 부담이 될 듯도 한데.

“저소득층은 정부에서 지원해줘야 한다. 그게 복지국가 아닌가.“

Q. 부동산 연착륙을 위해 정부 또는 국회가 시급히 해결해야 할 문제는 무엇인가?

“지난 40~50년을 되돌아 보면 부동산 정책의 매커니즘이 있다. 집값이 많이 오르면 규제하고, 많이 떨어지면 푼다는 거다. 이제는 달라져야 한다. 사실 이런 매커니즘으로는 약발이 제대로 먹히지도 않는다. 친구랑 놀고 싶다고 하는 아이에게 집에서 공부하라고 하면 공부 효과가 있을까? 그 친구는 몰래 핸드폰 게임을 할 거다. 부동산도 마찬가지다. 나는 집을 사고 싶은데, 정부는 투기를 잡겠다면서 집을 못 사게 한다. 아니, 투기와 내 집 마련이 무슨 상관이지? 하지 말하는 건 더 하고 싶어하는 게 사람의 심리다. 그러니 풍선효과가 발생하는 거다. 너무 모든 걸 정부 규제로 해결하려 들면 안 된다. 필요한 규제와 필요 없는 구분하고, 필요한 규제는 적절하게 취해야 한다. 예를 들어 분양가상한제는 극단적으로 다뤄져서 문제를 일으켰을 뿐, 취지는 좋은 제도다. 분양가상한제는 새 아파트 가격이 오르면 주변 아파트 가격도 따라 오르니까, 새 아파트 가격이 많이 안 오르게 일종의 캡을 씌우는 정책이다. 문재인 정부는 캡을 너무 낮게 씌워서 굳이 분양을 안 해도 될 사람이 몰리고, 정작 분양이 필요한 사람은 경쟁에서 밀리는 부작용을 낳았다. 그러다가 집값이 너무 떨어지니 규제를 싹 풀었다. 지금은 미분양이 많아서 조용하지만, 금리가 인하되고 받는 폭이 커지면 어느 순간 팍 튀어 오를 수 있다. 저는 너무 극단적으로 가지 말자는 생각이다. 주변 시세 대비 110% 정도의 캡이면 충분하다.“

“그리고 세금 규제 측면에서 방향성을 잡아주길 바라는 마음이다. 예전처럼 거래세를 높이고 보유세를 낮출 것인지, 아니면 선진국처럼 보유세를 높이고 거래세를 내릴 것인지, 방향성을 명확히 해야 한다. 그리고 양도세도 너무 높다. 집값은 몇 억, 몇 십억씩 올랐는데, 기준은 옛날 기준 그대로다. 연구용역을 해서 불필요한 규제는 폐지하고, 유지해야 하는 규제는 현실에 맞게 조정해야 한다. 신도시도 마찬가지다. 연구용역을 통해 인구변화, 인구이동 등을 정확하게 분석한 후 냉정하게 결정해야 한다. 즉흥적으로 하면 안 된다. 미래 세대를 위해서는 그린벨트 훼손을 멈춰야 한다. 그리고 신도시 개발보다는 구도심을 재개발·재건축해 재생하는 방향으로 가야 한다. 새로 지으면 오히려 지방처럼 구도심이 공동화 현상으로 붕괴될 수 있다. 이렇게 되면 뒷감당을 어떻게 할 건가. 그런 부분들을 폭넓게 고민해야 하는 시점이 왔다고 본다.“

대담 = 전규열 공감신문 대표이사

정리·사진 = 염보라 기자 

김인만 소장 프로필

- 김인만부동산경제연구소 소장
- 부동산중개법인 ‘부다방’ 대표
- 유튜브 ‘부다방TV’ 진행
- 부동산R114 VIP 상담위원, KDI 부동산 자문위원 등
- 저서: 《윤석열 정부 5년 오르는 아파트는 정해져 있다》《돈이 되는 상가를 사라》 《서울 아파트 투자지도》 《서울 재개발 투자지도》 등