권리금 주선 내용증명, ‘만료 6개월 전~만료일’까지만 유효
기간 지나면 권리금 회수 청구 법적 인정 어려워
엄정숙 변호사 “내용증명 한 장이 소송 절반 좌우한다”
상가임차인이 가장 많이 겪는 분쟁 중 하나가 ‘권리금 회수 방해’다. 임대차기간이 끝날 무렵, 새 임차인을 구해 권리금을 받고자 하지만, 임대인의 거절로 거래가 무산되는 경우가 적지 않다. 이때 필요한 것은 복잡한 절차가 아니라, 한 장의 내용증명이다.
권리금소송은 감정이나 억울함보다 증거가 승부를 가른다. 임대차 종료 6개월 전부터 권리금 회수 협의를 요청하고, 그 사실을 내용증명으로 남겨두면 이후 분쟁에서 소송의 절반은 이미 준비된 셈이다.
실제 권리금 관련 분쟁에서 법원은 임차인의 협의 요청이나 권리금 계약의 실체가 존재했는지를 중점적으로 본다. 따라서 임차인이 새 임차인을 찾아 임대인에게 제안했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 거부했다면, 이는 ‘권리금 회수 방해’로 인정될 여지가 크다.
내용증명은 단순히 보내는 편지가 아니라, ‘협의 요청의 증거’이자 ‘임대인의 대응 태도’를 기록하는 공식 문서다. 특히 새 임차인 후보자, 권리금 금액, 계약 의사 등을 구체적으로 명시하면 그 자체로 권리금 회수 노력을 입증하는 자료가 된다.
특히 권리금 주선을 위한 내용증명은 ‘계약만료일 6개월 전부터 계약만료일까지’의 기간에만 효력이 있다. 임대차가 이미 종료된 이후에는 권리금 주선이나 회수 요청을 할 법적 권한이 소멸되므로, 그 시기를 놓치면 권리금 회수가 어렵다. 따라서 내용증명은 반드시 해당 기간 내에 발송해야 하며, 임대차 종료 후에는 아무리 정당한 사유가 있더라도 권리금 회수 주장이 인정되기 어렵.
또한 임대인 입장에서도 내용증명은 방어 수단이 될 수 있다. 임차인의 요청을 받았다면, 그 사유와 입장을 서면으로 회신해두면 불필요한 손해배상 청구를 예방할 수 있다. 임대인이 아무 대응 없이 방치하거나 ‘받은 적 없다’고 주장하는 경우, 오히려 소송에서 불리하게 작용한다. 임대인 또한 객관적 대응 자료를 남겨야 한다.
최근 상가임대차보호법 개정으로 권리금 회수 방해에 대한 인식이 확산되면서, 분쟁의 핵심은 ‘누가 먼저 협의했고, 누가 거부했는가’로 좁혀지는 추세다. 결국 권리금소송은 기록 싸움이다. 내용증명 하나로 협의의 시작을 입증할 수 있다면, 법원은 그 시점을 기준으로 임대인의 방해 여부를 판단한다.
마지막으로 권리금은 단순한 금전적 보상이 아니라 임차인의 '영업 노력과 시간의 대가'이기 때문에 그 권리를 지키기 위해선 전문가 상담과 함께, 사전 증거 확보가 필수다.