엄정숙의 부동산 법률 상식 < 오피니언 < 기사목록

“임차권등기 말소는 보증금 지급 이후… 선후관계 오해가 분쟁 부른다”

전세금 반환 분쟁에서 ‘의무 이행의 순서’는 가장 기본적이면서도 가장 자주 오해되는 영역이다. 특히 임차권등기 말소 의무가 언제 발생하는지를 둘러싸고 임대인과 임차인이 서로 다른 해석을 내놓으면서 소송으로 이어지는 사례가 적지 않다. 전문가들은 보증금 지급이 선행돼야 말소 의무가 발생한다는 점이 주택임대차보호법상 명확하다는 점을 강조한다.임차권등기 말소는 임차인이 집을 인도했다는 사실과는 별개의 문제로, 보증금을 먼저 지급해야 말소 의무가 발생한다는 것이 법률상 원칙이다. 이 순서를 혼동하는 바람에 불필요한 분쟁이나 지연이 반복된다

2025.11.26 10:20

“임차권등기 이전 이사 땐 대항력 사라진다… 시점 관리가 핵심”

전세보증금 반환 분쟁에서 가장 중요한 포인트는 “등기 전에 집을 비우면 기존 대항력은 유지되지 않는다”는 점이다. 최근 대법원 2024다326398 판결은 임차권등기명령을 신청했더라도 등기 완료 이전에 이사해 점유를 상실하면, 기존에 형성된 대항력이 소멸하고 등기가 뒤늦게 이뤄져도 과거 효력이 되살아나지 않는다는 법리를 분명히 했다.이 사건에서 임차인은 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기명령을 신청했지만, 등기 완료 전에 이미 새 거처로 옮겨 기존 주택의 점유를 상실한 상태였다. 이후 해당 주택에 근저당권이 설정되고

2025.11.24 11:12

“전세금 반환 지연, 집행 전략이 승패 결정한다”

전세금 반환이 지연되는 사례가 이어지면서 세입자들이 만기 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 반복되고 있다. 임대인이 연락을 피하거나 반환 시점을 늦추는 방식으로 갈등이 장기화되면서, 전세금반환 문제는 단순한 민사 분쟁이 아니라 실제 회수 전략이 핵심 요소로 떠오르고 있다.계약 만료 전 해지 통보 시점을 가장 먼저 점검해야 할 요소다. 전세계약은 만기 2개월 전에 해지 의사표시가 임대인에게 ‘도달’해야 효력이 생긴다. 내용증명을 보내는 것보다 상대방에게 실제로 전달된 날짜가 기준이라는 점을 놓치면 분쟁이 불필요하게 길어진다. 이

2025.11.24 00:25

"2023년 전세금반환소송 7,789건…세입자, 더 이상 참지 말고 소송하라"

“전세금 못 돌려받았다”는 세입자들이 법원으로 몰리고 있다. 대법원이 발표한 ‘2024 사법연감’에 따르면, 제1심 민사본안 가운데 ‘임대차 보증금’ 사건 접수는 2019년 5,703건에서 2023년 7,789건으로 5년 새 36.6% 증가했다. 같은 기간 전체 민사본안 사건에서 임대차 보증금이 차지하는 비중도 2019년 2.13%에서 2023년 2.76%로 높아졌다. 특히 눈에 띄는 건 2022년 3,720건에서 2023년 7,789건으로 1년 만에 109.4% 급증했다는 점이다. 전세사기, 깡통·역전세 여파 속에서 보증금을 돌려

2025.11.20 11:46

"전세금반환소송, 지연 합의보다 소송 설계가 먼저"

역전세와 깡통전세가 일상화되면서 전세계약 만기가 지나도 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 “집주인이 나중에 준다고 해서 기다리고 있다”는 하소연을 쏟아내고 있다. 겉으로는 갈등을 피한 합의처럼 보이지만, 실제로는 임차인의 선택지를 좁히는 지연일 뿐인 경우가 적지 않다. 하지만 결론부터 말하자면 막연한 기다림보다는 전세금반환소송을 포함해 전체 절차를 어떻게 설계할지부터 고민해야 한다.전세금반환청구를 둘러싼 갈등의 첫 장면은 대체로 비슷하다. 임차인은 “보증금 돌려달라”고 요구하고, 임대인은 “새 세입자 들어오면 주겠다”, “대출이 조

2025.11.19 17:35

“이사부터 하면 대항력 끊길 수 있다”...임차권등기 타이밍 주의보

전세 만료 직후 서둘러 전출부터 했다가 보증금 회수에 공백이 생기는 사례가 잇따르고 있다. 전출·열쇠반환 전에 임차권등기부터 서둘러야 한다. 등기와 이사일정을 동시 설계하는 것이 전세금반환소송의 속도를 가른다.임대차 종료가 가까워지면 임차인의 할 일은 명확하다. 만료일을 특정해 보증금 반환 요구를 서면으로 통지하고, 열쇠 인도 조건과 점검 일시를 기재한 내용증명을 발송한다. 이와 동시에 임차권등기 준비에 들어가야 한다. 임차권등기는 대항력 공백을 막는 안전핀이다. 특히 전출 신고와 열쇠반환이 먼저 이뤄지면 거주 사실이 사라진 상태에

2025.11.17 15:03

“전세금반환청구소송, 집주인 재산없다고 포기?… 이사 후에도 지연이자·대항력 유지 가능”

전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 나가야 하는 임차인이 늘고 있다. 그러나 집주인에게 재산이 없다는 이유로 소송을 포기하는 것은 이르다. 이사 후에도 이사 전에 미리 임차권등기를 해두면 대항력이 유지되고, 보증금뿐 아니라 지연이자까지 청구할 수 있기 때문이다.최근 역전세와 깡통전세로 인한 전세금 미반환 사례가 전국적으로 증가하면서, 임차인들이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하는 경우가 많다. 이때 많은 세입자들이 ‘집을 비우면 권리가 사라진다’고 오해하지만, 이는 사실과 다르다. 임차권등기를 마쳐두면 전입신

2025.11.15 12:03

"부양 대가로 받은 증여, 유류분 특별수익 아니다"

"유류분소송에서 생전 증여를 무조건 특별수익으로 보는 것은 오해다. 장기간 부양과 기여에 대한 대가라면 이야기가 완전히 달라진다."대법원 2021다230083 판결(2022년 3월 17일 선고)을 분석하면 해당 판결은 부양·기여의 대가로 이뤄진 생전 증여는 특별수익에서 제외될 수 있다고 판단해 유류분소송 실무에 새로운 기준을 제시했다.이 사건에서 피상속인은 고령의 기간 동안 특정 상속인과 동거하며 치료비와 생활비 부담을 받았다. 해당 상속인이 과거 가족 채무까지 대신 변제한 사실이 확인됐고, 피상속인은 "갚지 못한 빚을 땅으로 갚겠

2025.11.14 12:40

명도소송 3만7000건 시대…"승소 판결보다 '집행 가능성' 확보가 관건"

전세 역전과 상가 경기 침체로 명도소송이 급증하면서, 법원의 승소 판결을 받고도 실제 건물을 인도받지 못하는 임대인들이 늘고 있다. 법조계에서는 "명도소송의 승패는 법정이 아니라 집행 현장에서 갈린다"는 경고가 나온다.최근 수년간 전국 법원의 명도소송(부동산 인도청구) 접수 건수가 가파르게 증가하고 있다. 법조계에서는 역전세 확산과 전세사기 여파, 상가 경기 침체 등이 맞물리면서 임대차 분쟁이 소송으로 번지는 사례가 이전과는 비교할 수 없을 정도로 늘었다고 입을 모은다. 특히 서울·경기 등 수도권 법원에 집중적으로 명도소송이 몰리면

2025.11.11 15:39

버티는 세입자, ‘자력집행’ 금물…“인도집행신청이 정석”

전세계약이 종료됐는데도 세입자가 집을 비워주지 않는다고 해서 임대인이 직접 단전·단수하거나 짐을 옮기는 행위는 법적으로 ‘자력집행’으로 간주된다. 즉각적인 해결책처럼 보이지만, 실제로는 형사처벌과 손해배상 위험이 뒤따른다.자력집행은 민법 체계에서는 금지하는 불법행위다. 감정적으로 대응해 세입자를 밀어내는 행위는 오히려 역효과를 부른다. 법을 통한 절차적 대응, 즉 법원 인도집행신청이 유일한 합법적 방법이다.임대인이 세입자의 동의 없이 단전·단수 조치를 하거나 문을 교체하고 짐을 내보내면 형법상 ‘주거침입’이나 ‘재물손괴’로 처벌받을

2025.11.10 16:35

“판결만 받고 끝? 전세금 회수위해 재산명시·강제집행 병행해야”

전세금반환소송에서 승소 판결을 받았음에도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있다. 집주인이 자산을 은닉하거나 재산 상황을 숨길 경우, 판결만으로는 실질적 회수가 어려운 것이 현실이다. 따라서 '판결 이후 절차가 진짜 시작'인셈이다. 이 때 중요한 것이 재산명시신청과 강제집행 병행의 필요성이다.전세금반환소송에서 이겼다고 해서 바로 보증금이 입금되는 것은 아니다. 상대방이 재산을 공개하지 않으면 채권 회수가 지연될 수 있기 때문에, 반드시 재산명시신청을 통해 자산 현황을 확인해야 한다. 재산명시신청은 채무자의 명의 재산 내역을 법원

2025.11.09 15:10

법원 “보증금 반환의무, 거주 종료와 무관”...“이사 갔다면 더 빨리 움직여야”

전세 계약이 끝나고 이사를 마쳤더라도, 임대인은 여전히 보증금 반환의무를 진다. 하지만 임차인이 늦게 대응하면 회수까지 걸리는 시간이 길어질 수 있다. 전세금반환소송은 단순히 돈을 돌려받는 절차가 아니라, 시점 관리가 핵심이기 때문이다.계약이 만료된 시점부터 주택을 인도하지 않아도 보증금 반환채권이 발생한다. 다만 주택을 인도한 경우에는 임대인의 지체가 시작되므로, 지연이자까지 함께 청구할 수 있다. 임차인이 거주 중일 때는 대항력이 유지되지만, 이사를 마치면 대항력은 소멸한다. 따라서 집을 비운 뒤에는 법적으로 보증금 회수를 담보

2025.11.08 17:41

“소송이 늦으면 집행도 늦어, 만료 직후 바로 소 제기해야 재산보전 가능”

전세 계약이 만료되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 사례가 늘고 있다. 그러나 소송을 늦추면 그만큼 회수 시점도 늦어진다.전세금반환소송은 단순히 판결을 받는 것이 아니라, 실제로 돈을 돌려받는 것이 목적이다. 따라서 소송 제기가 늦어질수록 변제가 지연되고, 보증금 회수까지 걸리는 시간이 길어질 수 밖에 없다.특히 ‘시점 관리’가 실질적 회수의 출발점이다. 전세계약이 끝났다고 안심하면 안된다. 집주인에게 반환 여력이 없다면 그 즉시 법적 조치를 준비해야 한다. 통보, 소송, 등기 절차를 순차적으로 진행해야만 실질적 보호가 가능

2025.11.06 11:45

“등기 늦으면 손해배상도 어렵다”… 임차인 주의보

전세 만료 후 임차권등기를 미루는 임차인이 여전히 많다. 그러나 등기 지연은 단순한 절차 미비가 아니라, 법적으로 ‘보증금 손실’로 이어질 수 있는 치명적인 실수다.임차권등기 신청이 늦으면 보증금을 선순위로 받을 수 있는 권리를 놓치게 된다. 대항력은 임차인이 거주하면서 전입신고를 유지할 때만 인정된다. 퇴거 후 등기를 하지 않은 상태에서는 임대인의 재산 처분이나 담보권 설정에도 대응할 수 없다. 즉, 이사가기 전에는 반드시 임차권등기를 완료하고, 등기부등본에 등기 사실이 반영된 것을 직접 확인해야 한다.등기 완료 이전에 퇴거하면

2025.11.05 12:40

전세금 반환 늦어도 ‘정당 사유’ 안 된다...“임대인 책임, 임차인은 지연손해금 반드시 청구해야”

전세 만기 이후에도 보증금 반환이 지연되는 사례가 잇따르고 있다. 임대인의 자금 사정이나 세입자 교체 문제를 이유로 보증금 지급을 미루는 행위가 늘면서, 임차인 피해가 사회문제로 대두되고 있다.임대인의 사정은 전세보증금 반환의무를 늦출 정당 사유가 될 수 없다”며 “임차인이 인도의무를 완료한 다음날부터 임대인은 지체책임을 진다.전세계약이 종료되면 임차인은 임대목적물(주택)을 인도해야 하며, 인도의무가 완료된 다음날부터 임대인의 보증금 반환의무가 본격적으로 발생한다. ‘새 세입자가 들어와야 준다’거나 ‘대출이 아직 안 나왔다’는 등의

2025.11.03 15:47

“권리금 계약, 내용증명 한 장으로 소송의 절반은 끝난다”

상가임차인이 가장 많이 겪는 분쟁 중 하나가 ‘권리금 회수 방해’다. 임대차기간이 끝날 무렵, 새 임차인을 구해 권리금을 받고자 하지만, 임대인의 거절로 거래가 무산되는 경우가 적지 않다. 이때 필요한 것은 복잡한 절차가 아니라, 한 장의 내용증명이다.권리금소송은 감정이나 억울함보다 증거가 승부를 가른다. 임대차 종료 6개월 전부터 권리금 회수 협의를 요청하고, 그 사실을 내용증명으로 남겨두면 이후 분쟁에서 소송의 절반은 이미 준비된 셈이다.실제 권리금 관련 분쟁에서 법원은 임차인의 협의 요청이나 권리금 계약의 실체가 존재했는지를

2025.11.02 10:44

임차인 “권리금 회수해야” vs 임대인 “직접 쓰겠다”…“권리금소송·명도소송, 분리 설계가 분쟁 줄인다”

권리금 분쟁의 해법으로 ‘분리 설계’가 있다. 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회를 지키기 위해 증거를 축적하고, 분쟁이 불가피하면 권리금소송과 명도소송의 목적을 나눠 속도를 올리는 방식이다.권리금 분쟁의 첫 단추는 ‘기록’이다. 신규 임차인 주선서, 권리금 약정 초안, 임대인의 거절·조건변경 회신, 중개사 확인 메모, 시장가격 근거 등을 보호 구간(만기 6개월 전~종료 시)에 집중적으로 남겨야 한다. 임대인이 ‘직접 사용’을 이유로 신규 계약을 거절한다면, 그 사유를 명확히 통지했는지, 이후 실제 사용

2025.10.31 14:54

임차인 “보증금은 반드시 회수”, 임대인 “여력 없다”…“임차권등기·지연이자·집행, 한 세트로 가야 끝나”

전세만기 뒤 ‘돈이 없다’는 사정만으로 반환의무가 미뤄지지 않는다. 임차권등기–지연손해금 청구–재산보전·강제집행을 하나의 패키지로 설계하면 시간·비용 손실을 최소화할 수 있다.계약 만료 6개월 전이면 회수 시나리오가 출발한다. 임차인은 갱신 의사와 이사 계획을 확정하고 만기 통지를 남겨야 한다. 임대인의 자금 사정을 묻는 과정도 기록으로 보관한다. 보증보험 가입 여부와 이행 가능성, 대체 주거 마련 계획을 동시에 검토하면 이후 선택지가 넓어진다. 만기 임박 후 허둥대면 증빙이 흩어져 분쟁이 길어진다. 초기부터 타임라인과 서류를 일원

2025.10.30 17:13

“전세보증금반환소송, 집주인 주소 불명이라면 공시송달부터 검토해야”

전세 만료가 되었는데도 집주인과 연락이 닿지 않아 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 늘고 있다. 하지만 집주인이 잠적했더라도 법원은 공시송달 절차를 통해 소송을 진행할 수 있다. 주소 불명은 전세금반환소송의 장애물이 될 수 없다.최근 ‘깡통전세’ 피해가 잇따르면서, 임대차 계약 만료 후에도 임대인의 소재가 파악되지 않아 소송을 제기하지 못하거나, 서류가 반송되는 사례가 많다. 그러나 그렇다고 하더라도 임대인의 주민등록상 주소지로 소장을 보냈으나 폐문부재나 수취인불명으로 반송되는 경우, 법원에 ‘공시송달’을 신청하면 판결을 받을 수

2025.10.28 10:16

"명도소송 강제집행 신청 전 4가지 서류 필수…하나라도 빠지면 집행 불가"

명도소송에서 승소했더라도 강제집행에 필요한 4가지 서류가 갖춰지지 않으면 집행이 불가능하다. 많은 건물주가 판결문만 있으면 된다고 착각해 집행 단계에서 몇 달씩 지연되는 사례가 빈번하다.필수 서류는 △판결문 정본 △송달증명서 △확정증명서 △집행문이다. 이 중 하나라도 없으면 법원은 강제집행 신청을 받아주지 않는다. 변호사가 받아둔 판결문 사본이나 복사본으로는 안 되고, 반드시 법원 직인이 찍힌 정본이어야 한다.송달증명서는 판결문이 피고에게 적법하게 전달됐음을 입증하는 서류다. 상대방이 판결을 정상적으로 받았는지 확인하는 절차로, 이

2025.10.27 10:38