계약만료로 채권 발생, 인도 시점엔 지연이자 청구 가능
이사 전 임차권등기 완료가 보증금 보호의 핵심
거주 중엔 등기 불필요, 이사 후엔 즉시 소송 착수
전세 계약이 끝나고 이사를 마쳤더라도, 임대인은 여전히 보증금 반환의무를 진다. 하지만 임차인이 늦게 대응하면 회수까지 걸리는 시간이 길어질 수 있다. 전세금반환소송은 단순히 돈을 돌려받는 절차가 아니라, 시점 관리가 핵심이기 때문이다.
계약이 만료된 시점부터 주택을 인도하지 않아도 보증금 반환채권이 발생한다. 다만 주택을 인도한 경우에는 임대인의 지체가 시작되므로, 지연이자까지 함께 청구할 수 있다. 임차인이 거주 중일 때는 대항력이 유지되지만, 이사를 마치면 대항력은 소멸한다. 따라서 집을 비운 뒤에는 법적으로 보증금 회수를 담보할 수단이 줄어든다.
가장 먼저 고려해야 할 절차는 임차권등기명령 신청이다. 임차권등기를 완료하면 이미 이사한 상태라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 이사하기 전에는 등기부터 완료하고, 등기부등본에 자신의 이름이 실제로 올라간 것을 반드시 확인해야 한다.
다만 이사를 가지 않고 계속 거주 중이라면 임차권등기가 필수는 아니다. 거주 자체가 곧 대항력의 근거가 되기 때문이다. 계속 거주 중이라면 등기 대신 만료일 이후 소송을 바로 준비하면 된다. 거주 여부에 따라 전략이 달라져야 하기 때문이다.
이사 후 몇 주가 지나서 등기를 신청하거나, 등기 전에 소송을 제기하는 사례도 적지 않다. 그러나 등기 시점이 늦으면 ‘임차인’으로서의 지위가 약화되고, 다른 채권자보다 후순위로 밀릴 가능성이 크다. 등기·소송·집행 절차는 순서와 시점이 명확해야 하는데 이유는 보증금을 선순위로 받을 수 있는 권리를 놓칠 수 있기 때문이다.
임차권등기 절차를 마친 뒤에는 바로 전세금반환소송 제기를 검토해야 한다. 소장을 접수하면 법원은 통상 1~2개월 내 변론기일을 지정하고, 판결까지는 평균 3개월 안팎이 소요된다. 소송은 빠를수록 유리하다. 지연될수록 임대인의 재산이 이전되거나 처분될 위험이 높아지기 때문이다.
소송을 제기할 때는 임대인의 신상정보와 주소, 부동산 등기부를 정확히 기재해야 하며, 보증금 반환채권액과 이자 계산도 꼼꼼히 확인해야 한다. 소가 계산이 잘못되면 청구금액이 제한될 수 있고, 주소가 틀리면 소송 자체가 지연된다. 따라서 법률전문가의 검토를 통해 정확히 진행하는 것이 필요하다.
전세금반환소송은 ‘언제 시작하느냐’에 따라 결과가 달라진다. 이사 가기 전에 임차권등기를 완료하고, 소송을 진행해야 보증금 회수의 속도와 안정성을 모두 확보할 수 있다.