등기 늦으면 선순위 권리 상실… 임차인 피해 잇따라
이사 전 등기 완료·등기부 확인이 보증금 보호의 핵심
“전세 만료 직후 즉시 등기, 유일한 안전장치”
전세 만료 후 임차권등기를 미루는 임차인이 여전히 많다. 그러나 등기 지연은 단순한 절차 미비가 아니라, 법적으로 ‘보증금 손실’로 이어질 수 있는 치명적인 실수다.
임차권등기 신청이 늦으면 보증금을 선순위로 받을 수 있는 권리를 놓치게 된다. 대항력은 임차인이 거주하면서 전입신고를 유지할 때만 인정된다. 퇴거 후 등기를 하지 않은 상태에서는 임대인의 재산 처분이나 담보권 설정에도 대응할 수 없다. 즉, 이사가기 전에는 반드시 임차권등기를 완료하고, 등기부등본에 등기 사실이 반영된 것을 직접 확인해야 한다.
등기 완료 이전에 퇴거하면 대항력이 사라져 보증금 회수의 법적 지위가 불안정해질 수 있다. 특히 임차권등기 지연으로 인한 피해는 경매 절차에서 더욱 두드러진다. 임대인의 부동산이 경매로 넘어가면, 등기를 완료하지 못한 임차인은 배당순위에서 밀리게 된다. 경매가 개시되면 우선변제권은 등기 완료 시점에 따라 결정된다. 등기가 늦을수록 보증금의 전액 회수는 거의 불가능하다.
문제는 손해배상 청구도 쉽지 않다는 점이다. 임차인이 “등기를 늦게 해서 손해를 입었다”고 주장하더라도, 법원은 이를 ‘임차인의 자기 과실’로 판단할 가능성이 높다. 대항력 상실 이후의 손해는 법적 보호 범위 밖에 있다. 따라서 사후적 대응보다 사전 조치가 훨씬 중요하다.
실제 상담 사례에서도 등기 지연으로 인한 피해가 빈번히 발생한다. 전세 만료 후 이사를 간 뒤 몇 주 뒤에 등기를 하려던 A씨는, 그 사이 임대인의 채권자가 부동산에 가압류를 걸면서 보증금 일부만 돌려받는 결과를 맞았다. 전세계약이 종료되는 즉시 임차권등기를 마쳐야 법적 지위가 유지된다. 하루라도 늦으면 후순위로 밀려 손해가 발생할 수 있다.
또한 임차권등기는 임대인 동의 없이도 신청이 가능하다. 신청 시에는 전세계약서, 주민등록초본, 해지통보 문자내역 등 관련서류 등을 첨부하면 된다. 등기 절차는 간단하지만, 그 시점을 놓치면 법적 회복이 어렵다. 임차인은 ‘전세 만료후 이사전 = 등기 준비’로 인식해야 한다.
끝으로 임차권등기는 단순한 권리표시가 아니라, 보증금 회수를 위한 최소한의 법적 안전장치다. 계약만료 직후 이사예정이라면 신속히 등기를 진행해야 향후 분쟁과 손해를 예방할 수 있다.