전세금반환소송, 판결보다 중요한 건 ‘시점’
이사 예정이라면 임차권등기부터… 거주 중이면 불필요
소송 늦으면 집행 늦고, 회수도 늦는다
전세 계약이 만료되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 사례가 늘고 있다. 그러나 소송을 늦추면 그만큼 회수 시점도 늦어진다.
전세금반환소송은 단순히 판결을 받는 것이 아니라, 실제로 돈을 돌려받는 것이 목적이다. 따라서 소송 제기가 늦어질수록 변제가 지연되고, 보증금 회수까지 걸리는 시간이 길어질 수 밖에 없다.
특히 ‘시점 관리’가 실질적 회수의 출발점이다. 전세계약이 끝났다고 안심하면 안된다. 집주인에게 반환 여력이 없다면 그 즉시 법적 조치를 준비해야 한다. 통보, 소송, 등기 절차를 순차적으로 진행해야만 실질적 보호가 가능하다.
전세금반환소송은 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지한 상태에서 진행하는 것이 기본이다.
다만 임차권등기는 이사를 가야 하는 경우에만 필요한 절차다. 계속 거주 중이라면 대항력이 유지되므로 별도로 등기를 할 필요는 없다.
또한 가압류는 임대목적부동산의 담보가치가 보증금을 충분히 담보하지 못할 때만 고려해야 하며, 실제로 가압류를 병행하는 사례는 많지 않다.
소송 시점을 늦추는 가장 큰 실수는 ‘기다림’이다. 집주인이 ‘곧 돌려주겠다’며 시간을 끌어도, 법적으로는 아무 의미가 없다. 이미 보증금이 선순위로 확보돼 있다 하더라도, 소송이 늦어지면 집행시기 자체가 늦어지고, 그만큼 회수시기도 지연되기 때문이다. 계약 만료 다음날이라도 바로 소장을 접수해야 하는 이유다.
소송이 늦어지면 강제집행 절차 역시 늦어진다. 임대인이 채무를 인정하지 않거나 판결 후에도 이행하지 않을 경우, 강제집행을 통해 보증금을 회수해야 하는데, 집행 개시 시점이 뒤로 밀리면 실제 회수까지 소요되는 기간도 함께 길어진다. 결국 소송을 빨리 제기할수록 보증금 회수 시점도 앞당겨진다.
마지막으로 전세금반환소송은 ‘시기’가 절반이다. 계약 만료 6개월 전부터 반환 불이행 가능성을 점검하고, 만료 다음날 바로 소송을 제기해야 하는 것이 최선이다. 이사를 해야 한다면 임차권등기를 먼저 신청해 대항력을 확보하고, 담보가 부족한 경우에만 가압류를 병행하면 된다.
전세금반환 분쟁이 장기화되는 요인 중 상당수는 대응 시점의 지연 때문이다. ‘판결보다 시점’이라는 인식 전환이 필요한 순간이다. 결국 임차인이 먼저 움직여야 보증금을 지킬 수 있다.