이사 후에도 임차권등기로 대항력 유지 가능
지연이자 청구, 전세금 회수의 숨은 핵심
“집주인 재산 없어도 판결 확보가 출발점”
전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 나가야 하는 임차인이 늘고 있다. 그러나 집주인에게 재산이 없다는 이유로 소송을 포기하는 것은 이르다. 이사 후에도 이사 전에 미리 임차권등기를 해두면 대항력이 유지되고, 보증금뿐 아니라 지연이자까지 청구할 수 있기 때문이다.
최근 역전세와 깡통전세로 인한 전세금 미반환 사례가 전국적으로 증가하면서, 임차인들이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하는 경우가 많다. 이때 많은 세입자들이 ‘집을 비우면 권리가 사라진다’고 오해하지만, 이는 사실과 다르다. 임차권등기를 마쳐두면 전입신고와 점유를 잃더라도 임차인으로서의 대항력과 우선변제권이 유지된다.
임차권등기는 전세보증금반환소송의 안전장치와 같다. 이사 후에도 임차권등기를 통해 권리를 보전해두면, 추후 소송이나 경매 절차에서 보증금을 회수할 수 있다. 집주인이 당장 재산이 없어도, 판결을 받아두면 나중에 재산이 생겼을 때 강제집행으로 회수할 수 있기 때문이다.
또한 지연이자 청구권 역시 임차인이 이사를 했다고 해서 사라지지 않는다. 계약이 종료된 이후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않았다면, 그 시점부터 법정이율에 따른 지연이자를 청구할 수 있다. 보증금반환채권은 이사와 무관하게 존속하기 때문에, 판결을 통해 확정된 후에는 지연이자가 계속 누적된다.
전세금반환소송은 단순히 돈을 돌려받는 절차가 아니라, 임차인의 권리를 보존하는 과정이기도 하다. 소송을 통해 판결을 확보해두면 집주인의 재산 변동이 생길 때마다 채권압류, 부동산강제경매 등의 절차로 회수가 가능하다. 반면 아무런 조치를 취하지 않으면 나중에 회수 기회를 놓치게 된다.
임차권등기를 해두면 대항력 공백 없이 권리를 유지할 수 있고, 소송을 통해 지연이자까지 청구하면 실질적 손해를 줄일 수 있다. 집주인의 재산 유무와 관계없이 법적 절차를 밟는 것이 결국 가장 확실한 보호 수단 이 다.
전세금 미반환 상황에서 소송을 미루거나 포기하면 피해가 확대될 수 있다. 계약 만료 6개월 전부터 임차권등기 가능성을 검토하고, 만료 후에는 즉시 소송 제기를 준비해야 하는 것이 가장 빠른 해결방법이다.
전세금반환소송은 상황에 따라 절차와 대응 방식이 달라질 수 있다. 다만 전문가들은 공통적으로 “임차권등기와 지연이자 청구는 전세사기 피해 예방의 기본”이라고 강조한다. 권리를 미리 확보한 사람만이 보증금을 지킬 수 있다. 임차인은 이사 후라도 소송을 통해 보증금을 회수할 수 있다.