전출 전에 신청서 접수 및 등기완료가 우선
공제항변 대비, 이사 전 상태증거 선점
보증보험 가입 시 채권양도·원고적격 먼저 확인
전세 만료 직후 서둘러 전출부터 했다가 보증금 회수에 공백이 생기는 사례가 잇따르고 있다. 전출·열쇠반환 전에 임차권등기부터 서둘러야 한다. 등기와 이사일정을 동시 설계하는 것이 전세금반환소송의 속도를 가른다.
임대차 종료가 가까워지면 임차인의 할 일은 명확하다. 만료일을 특정해 보증금 반환 요구를 서면으로 통지하고, 열쇠 인도 조건과 점검 일시를 기재한 내용증명을 발송한다. 이와 동시에 임차권등기 준비에 들어가야 한다. 임차권등기는 대항력 공백을 막는 안전핀이다. 특히 전출 신고와 열쇠반환이 먼저 이뤄지면 거주 사실이 사라진 상태에서 권리보호 장치까지 없는 ‘빈 구간’을 통과하게 되므로, 신청서 접수 및 등기완료 → 전출 → 인도 확인의 순서를 지키는 것이 불필요한 다툼을 예방하는 지름길이다. 등기완료가 확인되는 순간부터 협상력과 집행 가능성도 달라진다.
초기 1~2주가 승부처다. 내용증명으로 만기·반환기한·계좌를 명확히 하고 즉시 임차권등기 신청서를 접수해 등기완료까지 이어간다. 반환이 지연되면 전세금반환청구소송을 곧바로 제기하고, 필요 시 가압류등 보전절차로 이어간다. 승소가 곧 회수는 아니다. 판결·화해권고 결정 뒤에는 지체 없이 채권압류·추심, 부동산·자동차 압류 등 강제집행으로 연결해야 실질 회수 속도가 붙는다.
재판에서 빈번한 다툼은 수리비·원상복구 공제다. 이 문제를 일으킬 임대인측의 주장과 공제항변에 대한 법원 심리를 대비해 ‘이사 전’ 증거를 최대한 확보·보존하는 전략이 핵심이다. 벽·바닥·설비 등 상태를 촬영한 사진·영상, 점검기록, 수리 견적 및 정산 내역을 체계적으로 모아 제출하면 불필요한 공방을 줄이고 신속한 심리에 유리하다. 현관 인도 직전까지 촬영·기록을 이어가고, 인도 확인서와 열쇠 인도 시각까지 문서화해 두면 공제 범위와 금액 판단이 빨라진다.
보증보험(전세보증금반환보증 등)에 가입한 임차인은 소송 제기 전 ‘원고적격’부터 확인해야 한다. 약관·절차에 따라 보증금반환채권이 보험자에게 양도되었다면 임차인은 해당 채권에 대한 원고적격을 상실한다. 이미 보험금으로 보증금을 회수했다면 임대인을 상대로 전세금반환소송을 제기하지 않는 것이 원칙에 맞다. 따라서 채권양도나 대위·구상 구조가 발생했는지 먼저 점검하고, 발생했다면 보험자의 권리행사 범위를 기준으로 전체 절차를 정리해야 혼선을 피할 수 있다.
실무에서 중요한 것은 서류 체크리스트다. 임차권등기 신청서 접수증과 등기완료 확인서, 임대차계약서, 주민등록등본, 전입일·확정일자 자료, 내용증명 사본, 이사 일정표, 상태기록 사진·영상과 점검기록을 한 묶음으로 준비하면 접수·소송·집행이 끊기지 않는다. 작은 서류 하나가 지연이자, 집행 가능성, 협상 결과를 갈라놓는다.
결국 전세금 회수의 관건은 타이밍과 증거, 그리고 절차 정합성이다. 내용증명–신청서 접수 및 등기완료–소송–집행의 흐름을 끊김 없이 설계하되, 공제항변 대비 증거를 이사 전에 선점하고, 보증보험 가입자는 채권양도 여부와 원고적격부터 점검해야 한다. 이사 계획표 첫 줄에 ‘신청서 접수 및 등기완료’와 ‘증거 촬영’을 적고, 보증보험자는 ‘원고적격 확인’을 체크하는 순간, 신속한 회수의 틀이 완성된다.