인도의무 완료 다음날부터 임대인 지체책임 발생
임대사정 불문, 지연손해금 청구는 임차인의 권리
담보가치 부족 시 다른 재산 가압류로 보충 확보
전세 만기 이후에도 보증금 반환이 지연되는 사례가 잇따르고 있다. 임대인의 자금 사정이나 세입자 교체 문제를 이유로 보증금 지급을 미루는 행위가 늘면서, 임차인 피해가 사회문제로 대두되고 있다.
임대인의 사정은 전세보증금 반환의무를 늦출 정당 사유가 될 수 없다”며 “임차인이 인도의무를 완료한 다음날부터 임대인은 지체책임을 진다.
전세계약이 종료되면 임차인은 임대목적물(주택)을 인도해야 하며, 인도의무가 완료된 다음날부터 임대인의 보증금 반환의무가 본격적으로 발생한다. ‘새 세입자가 들어와야 준다’거나 ‘대출이 아직 안 나왔다’는 등의 이유는 법적으로 정당화되지 않는다. 이 시점부터는 법정 지연손해금(통상 연 12%)이 발생한다.
많은 임차인들이 소송에서 승소만 하면 돈을 받을 수 있다고 생각하지만, 실제로는 판결 후에도 임대인의 재산 파악과 집행 절차가 뒤따라야 한다. 재산명시신청이나 강제집행까지 준비해야 실질적인 회수가 가능하다.
특히 임대인의 재산이 명확하지 않거나 부동산이 이미 담보로 묶여 있는 경우, 판결만으로는 집행이 어려울 수 있다. 이때는 판결 확정 후 법원을 통해 재산명시 및 재산조회 절차를 신청해 임대인의 재산 현황을 확인해야 한다.
가압류는 임대목적 부동산의 담보가치가 전세보증금을 모두 담보하지 못하는 경우에 한해 보충적으로 고려되는 절차다. 즉, 목적 부동산의 가치가 부족하다고 판단될 때 다른 재산에 대한 가압류를 병행해야 한다.
또한 전세계약 만료 후 임차인이 바로 이사해야 하는 상황이라면, 임차권등기를 통해 대항력을 유지하는 것도 필수다. 임차권등기를 하면 새로운 세입자에게 임대차관계가 승계되지 않아도 보증금 반환청구권을 보호받을 수 있다.
전세금반환소송은 단순히 ‘돈을 돌려받는 소송’이 아니라, 지연손해금 청구와 재산집행까지 포함된 절차로 봐야 한다. 승소 이후에도 전략적으로 대응해야 끝까지 보증금을 지킬 수 있다.